Immobiliensteuer beim Verkauf – Immobilienertragsteuer einfach erklärt
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über die Immobiliensteuer beim Verkauf von Immobilien. Der Fachbegriff lautet Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Die Immobilienertragsteuer betrifft grundsätzlich alle Immobilien, die verkauft werden. Sie löste am 1. April 2012 die bis dahin geltende Spekulationssteuer ab, die heute nicht mehr gilt.
In diesem Artikel erfahren Sie, wann die Immobilienertragsteuer beim Verkauf anfällt, wie sie berechnet wird und welche Sonderregelungen – etwa bei Erbschaft oder Altvermögen – gelten.
Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
In § 30 des Einkommensteuergesetzes ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) geregelt. Sie erfasst alle privaten entgeltlichen Immobilienveräußerungen, also Verkäufe von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen.
Immobilienertragsteuer Berechnung beim Verkauf – Altvermögen und Neuvermögen
Wichtig für die Berechnung der Immobilienertragsteuer ist die Unterscheidung zwischen Altvermögen (Altgrundstück) und Neuvermögen (Neugrundstück).
- Beim Altvermögen ist der Veräußerungserlös die Berechnungsbasis.
- Beim Neuvermögen wird der Veräußerungsgewinn herangezogen.
ImmoESt Altvermögen – Stichtag 31. März 2002
Ein wesentlicher Stichtag ist der 31. März 2002: Immobilien, die vor dem 31.3.2002 erworben wurden, zählen zum Altvermögen. Immobilien, die nach dem 31.3.2002 erworben wurden, zählen zum Neuvermögen.
Für Altvermögen gilt eine pauschale Steuer von 4,2 % des Veräußerungserlöses. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Verkaufserlös (Barkaufpreis und eventuelle Übernahme von Verbindlichkeiten).
Beispiel: Berechnung der ImmoESt bei Altvermögen
Eine Wohnung in Wien wurde 2001 um 100.000 Euro gekauft und 2018 um 200.000 Euro verkauft. Der Eigentümer wohnte in den letzten sechs Jahren nicht in der Wohnung.
Berechnung: 4,2 % von 200.000 € = 8.400 € Immobilienertragsteuer
Neuvermögen (Neu-Grundstücke) – Berechnung der Immobilienertragsteuer
Immobilien, die nach dem 31. März 2002 gekauft wurden, zählen zum Neuvermögen. Hier erfolgt die Berechnung nach der Regeleinkünfteermittlung (§ 30 Abs. 3 EStG 1988).
Berechnung des Veräußerungsgewinns
Formel:
Veräußerungserlös – Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) – Kosten der Meldung und Abfuhr = Veräußerungsgewinn
Der Veräußerungsgewinn wird mit 30 % Immobilienertragsteuer besteuert.
Zu den Anschaffungskosten zählen: Kaufpreis, Vertragserrichtungskosten, Grundbuchseintragungsgebühr, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen und Beratungskosten. Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (Makler, Inserate, Gutachten) sind nicht abzugsfähig.
Beispiel: Berechnung der ImmoESt bei Neuvermögen
Eine Wohnung wurde 2003 um 100.000 € gekauft (Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten 109.000 €) und 2018 um 199.500 € verkauft. Für Gutachten, Makler und Vertragserrichtung fielen 5.000 € an, zusätzlich 500 € für die Steuerberechnung.
Berechnung:
199.500 € – 109.000 € – 500 € = 90.000 € Veräußerungsgewinn
30 % von 90.000 € = 27.000 € Immobilienertragsteuer
Professioneller Immobilienverkauf mit Brehm Immobilien – mehr Erlös trotz Immobiliensteuer
Viele Eigentümer verkaufen ihre Immobilie privat – etwa an Nachbarn, Bekannte oder Firmen, die mit „Sofortankauf“ werben. Dabei wird häufig mehr Geld verschenkt, als die eigentliche Immobilienertragsteuer (ImmoESt) oder sogar ein Großteil der Maklerkosten ausmacht.
Brehm Immobilien sorgt dafür, dass Ihre Immobilie optimal für den Verkauf in Wien vorbereitet wird. Dank langjähriger Erfahrung als Immobilienmakler und Baumeister steigern wir den Wert Ihrer Immobilie mit geringem Kostenaufwand und erzielen so einen deutlich höheren Verkaufspreis.
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Oft übersteigt der von uns erzielte Mehrerlös die gesamte Immobilienertragsteuer – sei es die pauschale 4,2 % beim Altvermögen oder ein erheblicher Teil der 30 % beim Neuvermögen.
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Immobilienertragsteuer bei Erbschaft und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung fällt keine Immobilienertragsteuer an. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird der Gewinn auf Basis der Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbs ermittelt.
Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer
Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Für weitere Informationen haben wir einen eigenen Beitrag erstellt: Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilienverkauf.
FAQ zur Immobiliensteuer beim Verkauf
Wieviel kostet die Berechnung der Immobilienertragsteuer?
Die Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) hängen vom Vertragserrichter ab und vom Umfang der Prüfung. Sie reichen von 0 Euro bis ca. 700 Euro. Bei komplexen Berechnungen liefern auch Steuerberater die Berechnung an den Vertragserrichter.
Wann fällt die Immobilienertragsteuer beim Verkauf an?
Die Immobilienertragsteuer fällt mit Kaufvertragsabschluss an. Der Vertragserrichter berechnet die Steuer und führt diese direkt an den Staat ab. Der Verkäufer erhält den Differenzbetrag: Veräußerungserlös minus Immobilienertragsteuer. Mehr zum professionellen Verkauf finden Sie unter Immobilienverkauf Wien.
Wie hoch ist die Immobiliensteuer beim Verkauf in Österreich?
- Neuvermögen: 30 % auf den Veräußerungsgewinn
- Altvermögen: 4,2 % vom Veräußerungserlös
Wie wird die Immobilienertragsteuer bei Erbschaft berechnet?
Bei der Erbschaft selbst fällt keine Steuer an. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird der Gewinn auf Basis der Anschaffungskosten des letzten entgeltlichen Erwerbs ermittelt.
Welche Ausnahmen gibt es von der Immobilienertragsteuer?
Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Details finden Sie hier: Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilienverkauf.
