• Erste Antworten

    zu Fragen rund um Ihre Immobilie

    FAQ Immobilien

Häufig gestellte Fragen

bei Kauf / Verkauf und Miete / Vermietung von Häusern und Wohnungen

Als Immobilientreuhänder sind wir Vermittler zwischen unseren Auftraggebern, die eine Immobilie vermieten (verkaufen) wollen und unseren Kunden, die mieten (oder kaufen) wollen, und wahren die Interessen von beiden Seiten.

Hier finden Sie Antworten zu häufigen Fragen bei

  • Vermietung
  • Hauskauf, Wohnungskauf, Grundstückskauf
  • Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf
  • Miete

Bei immobilienspezifischen Fragen berate ich Sie gerne in einem persönlichen, unverbindlichen und kostenlosen Erstgespräch.

DI Bruno Brehm MSc
DI Bruno Brehm MScImmobilientreuhänder & Baumeister

Vermietung

Häufige Fragen

Guter Mieter oder Mietnomade?

Ganz wesentlich bei der Wohnungsvermietung ist die Suche und Auswahl eines guten Mieters. Aus jahrelanger Erfahrung wissen wir, worauf es bei der Mieterauswahl ankommt. Wir erkennen die verschiedensten Anzeichen, die erhöhte Vorsicht und gewissenhafte Überprüfung nach sich ziehen müssen. Wir empfehlen unseren Auftragnehmern nur jene Mieter, deren Bonität überprüft und für gut befunden worden ist.

Mietnomade

Als Mietnomade werden Personen bezeichnet, die vorsätzlich Mietverhältnisse eingehen mit der Absicht auf Dauer keine Miete zu bezahlen. Den Schaden den Mietnomaden hinterlassen können, ist gewaltig. Bis der Vermieter einen rechtskräftigen Räumungstitel erwirkt, vergehen zumindest mehrere Monate. Wenn der Mietnomade mit allen möglichen rechtlichen Schritten das Gerichtsverfahren in die Länge zieht, kann sich die Wohnungsfreimachung sogar über Jahre ziehen. Nicht selten ist die Wohnung dann übermäßig abgewohnt und stark sanierungsbedürftig

Am Markt erzielbare Miete

Hinsichtlich der Miethöhe gilt es den richtigen Wert so einzuschätzen, dass einerseits die Immobilie nicht unter dem Wert vermietet wird, und andererseits, dass die Immobilie nicht zu lange leer steht. Leerstand bedeutet für den Eigentümer neben fehlenden Mieteinnahmen auch Bezahlung laufender Kosten. Ein paar Monate Leerstand können durch eine geringfügig höhere Miete oft nicht mehr kompensiert werden, da die Verweildauer der Mieter in der Immobilie in vielen Fällen dafür nicht ausreicht.

  • Wir verfügen über eine Datenbank von in den letzten Jahren in Wien tatsächlich abgeschlossenen Mietverhältnissen. Mit Hilfe der Datenbank und auch aufgrund der jahrelangen Erfahrung können wir eine realistisch erzielbare Miethöhe in einem Ihrer Immobilie adäquaten Vermarktungszeitraum einschätzen.
  • Bedenken Sie auch, je attraktiver die Konditionen der Anmietung einer Wohnung am Markt sind, desto eher kann Ihnen in absehbarer Zeit ein guter, bonitätsstarker Mieter präsentiert werden. Wenn Sie die Immobilie am oberen Ende der maximal erzielbaren Miete positionieren, dauert die Verwertung lange (langer Leerstand, entgangene Mieteinnahmen, laufende Kosten) und die Mieterauswahl ist aufgrund der geringen Nachfrage äußerst beschränkt. Bei am oberen Ende der Preisspanne angesiedelten Miethöhen verbleiben die Mieter im Regelfall tendenziell kürzer in der Wohnung.

Gesetzlich zulässige Miethöhe

Können Sie aufgrund der gesetzlichen Mietzinsbestimmungen die Miethöhe frei vereinbaren? Welche Auswirkungen hat es, wenn Ihre Immobilie den gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften unterliegt und Sie die gesetzlich geregelte Mietzinshöhe unbeabsichtigt überschreiten? Wir beraten Sie gerne.

Mietdauer: zulässige Mietdauer – Mindestmietdauer

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es eine Mindestmietdauer. Wenn Sie eine geringere Mietdauer vereinbaren, gilt die Befristung nicht und Sie sehen sich mit einem unbefristeten Mietverhältnis konfrontiert. Es gibt mehrere Faktoren, die bei der Auswahl der Mietdauer berücksichtigt werden sollten, die im Einzelfall zu besprechen sind.

Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten ?

Ihre Wohnung ist möbliert oder teilmöbliert? Ist es für die Vermietung ratsam, die Möbel in der Wohnung zu belassen oder die Wohnung leer zu räumen? Das hängt von mehreren Faktoren ab. Lassen Sie sich im Einzelfall von uns beraten.

Soll die Wohnung bei Vermietungsabsicht ausgemalt und gereinigt werden ?

Wir empfehlen, die Wohnung generell in best möglichem Zustand zu präsentieren. Das heißt im Regelfall, ausgemalt und endgereinigt. Es gibt aber auch Fälle, wo der Aufwand und die Kosten nicht dafür stehen. Lassen Sie sich im Einzelfall von uns beraten.

Beratung hinsichtlich sinnvoller Adaptionen der Immobilie vor der Vermietung

Ist es sinnvoll, die Immobilie wie Sie liegt und steht zur Vermietung anzubieten oder sollen vorher Adaptionen durchgeführt werden? In welchem Verhältnis stehen die Kosten der Adaption zur Höhe der erzielbaren Miete? Welche Auswirkung können Adaptionen auf die Vermarktungsdauer und auf Qualität der Mietinteressenten haben? Lassen Sie sich im Einzelfall von uns beraten.

Kann ich mir den Mieter meiner Wohnung aussuchen?

Sie wollen nicht jeden x-beliebigen Mieter? Sie haben ein Anforderungsprofil für Mietinteressenten? Teilen Sie es uns mit und wir suchen einen passenden Mieter für Ihre Immobilie.

Wie kann ich sicher sein, dass sich der Mieter die Wohnung leisten kann?

Sie haben die Befürchtung, dass der Mieter sich die Immobilie nicht leisten kann?

Bevor dem Eigentümer ein Mieter von uns präsentiert wird, wird ein Einkommensnachweis (im Regelfall Gehaltszettel der letzten drei Monate) verlangt, der dem Mietanbot beiliegt. Bei Bedarf bzw. bei Verdacht auf falsche Angaben werden die Angaben der Mietinteressenten überprüft. In der Vergangenheit wurden schon einige Interessenten überführt, falsche Angaben gemacht zu haben. Dadurch konnten den Immobilieneigentümern im Vorfeld langwierige Unannehmlichkeiten und finanzieller Schaden erspart werden.

Mietvertragsverlängerung

Kann dem derzeitigen Mieter der Mietvertrag noch einmal verlängert werden, ohne dass es ein unbefristeter Mietvertrag wird?

Nach der derzeitigen Gesetzeslage ist das prinzipiell möglich, der Vermieter muss aber zumindest um 3 Jahre verlängern.

Befristeter Mietvertrag: Mietvertragsende nicht beachtet

Nach der derzeitigen Gesetzeslage verlängert sich der befristete Mietvertrag einmalig um 3 Jahre. Danach wird, wenn dann das Mietverhältnis nicht beendet oder durch einen schriftlichen Mietvertrag verlängert / erneuert wird, das Mietverhältnis zum unbefristeten Mietverhältnis.