KAUFANGEBOT FÜR IMMOBILIE – KAUFANBOT RÜCKTRITT
Beim Immobilienkauf in Wien ist Vorsicht geboten. Ein Kaufvertrag entsteht in Österreich bereits durch mündliche Willenseinigung über Objekt und Preis – auch wenn später ein schriftlicher Vertrag folgt.
Wenn ein Eigentümer seine Immobilie in Wien zum Verkauf anbietet, sollte er stets ein verbindliches Kaufanbot verlangen. Nur so ist der Käufer rechtlich gebunden – und der Verkäufer geschützt.
Ist ein Kaufanbot verbindlich?
Ja – wenn es richtig formuliert ist. Ein beidseitig unterzeichnetes Kaufanbot wird zur Punktation (§ 885 ABGB) und ist rechtsverbindlich.
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Inhalt eines verbindlichen Kaufanbots
Das Kaufanbot ist die verbindliche Erklärung des Käufers. Es muss so präzise sein, dass bei Annahme durch den Verkäufer der Kaufvertrag ohne Nachverhandlungen zustande kommt.
Wichtige Punkte im Kaufanbot::
- Vertragsparteien (Name, Adresse, Geburtsdatum).
- Der Kaufgegenstand ist genau zu bezeichnen. Die Grundstücksadresse, die Einlagezahl, die Katastralgemeinde, gegebenenfalls die Miteigentumsanteile/Wohnungseigentum, Grundstücksnummer
- Im Falle einer belasteten Liegenschaft sind entsprechende Hinweise auf die Lasten und eine diesbezügliche Vereinbarung dazu erforderlich.
- Der Kaufpreis muss bestimmt sein. Die Fälligkeit des Kaufpreises und die Zahlungsmodalitäten gehören geregelt.
- Die Gewährleistung und Haftung sind zu regeln. Die Gewährleistung umfasst sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel.
- Die Bindungsfrist (Wie lange bindet sich der Käufer an das Kaufanbot) ist anzugeben.
- Der Vertragserrichter (Notar, Anwalt) sollte festgelegt sein.
- Es ist festzulegen, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung, Intabulation, Grunderwerbssteuer usw.) zu tragen hat.
- Der Übergabezeitpunkt und Übergabeort sind zu regeln.
Rücktritt vom Kaufanbot – Wann möglich?
⚠️ Grundsätzlich nicht ohne Zustimmung des Verkäufers. Nach § 862 ABGB ist der Käufer während der Bindungsfrist gebunden – auch wenn der Verkäufer noch nicht zugestimmt hat.
Gemäß §862 Allgemein bürgerliches Gesetzbuch kann der Antrag vor Ablauf der Annahmefrist nicht zurückgenommen werden. Daher sollte die Bindungsfrist eines Kaufanbots, in dem der Kaufinteressent sich verbindlich dazu bereit erklärt, die Immobilie gemäß den im Kaufanbot angeführten Bedingungen zu erwerben, nicht zu lange gewählt werden. Innerhalb der Bindungsfrist kann der Käufer nicht zurücktreten, auch dann nicht, wenn der Verkäufer sein Kaufanbot auch noch nicht angenommen hat.
DAHER ACHTUNG: Innerhalb der Bindungsfrist ist der Kaufinteressent an diese Immobilie gebunden.
Es gibt jedoch eine Ausnahme, in der ein Käufer vom Kaufanbot auch ohne vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte ohne Konsequenzen zurücktreten kann.
Rücktritt nach §30a Konsumentenschutzgesetz: Gibt ein Verbraucher am selben Tag der Erstbesichtigung einer Wohnung oder Einfamilienhauses ein Kaufanbot (eine Vertragserklärung) ab, so kann er binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.
Rücktrittsfrist Kaufanbot nach §30 KSchG
Grundsätzlich kann der Käufer, wenn die Bedingungen des §30a Konsumentenschutzgesetz gegeben sind, binnen einer Woche vom Kaufanbot zurücktreten. Wenn der Käufer keine Zweitschrift seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Erklärung über das Rücktrittsrecht erhalten hat, erlischt das Rücktrittsrecht spätestens ein Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Kaufanbot vorbehaltlich Finanzierung
Risiko für Verkäufer: Lange Wartezeit, unsichere Zusage. Brehm Immobilien löst das: Durch Kooperation mit Finanzexperten erhalten Käufer innerhalb weniger Tage verbindliche Bankzusagen – das Kaufanbot wird sofort rechtskräftig.
Ein Kaufanbot, das hält – mit Brehm Immobilien
Wir legen vor Abgabe des Kaufanbots alle relevanten Informationen offen. So werden Rücktrittsgründe, Gewährleistung und Haftung auf Null reduziert. Wir achten darauf, dass keine einseitigen Rücktrittsrechte eingebaut werden.
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Tipps für Käufer
- Prüfen Sie vor Unterschrift: Zustand, Lasten, etc Je nach Immobilienart (Wohnung, Haus, Grundstück) gilt es auf unterschiedliche Aspekte achtzugeben. Brehm Immobilien bietet auch eine Kaufberatung an.
- Finanzierung klären: Vorab mit Bank sprechen. Wenn Sie mit der Finanzierungsabklärung erst beginnen, wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben, kann es bereits zu spät sein.
- Klare Formulierungen: Keine Missverständnisse bei Übergabe, Mängeln, Kosten
- Keine Hektik: Nehmen Sie sich Zeit
- Befristung: Klare Annahmefrist vermeidet Unsicherheit
FAQ – Häufige Fragen zum Kaufanbot
Unterschied zwischen einem Kaufanbot und einem Kaufvertrag
Formal betrachtet handelt es sich bei einem beidseitig unterzeichneten Kaufanbot um eine Punktation nach § 885 Allgemeines Bürgerlichen Gesetzbuch. In Österreich wird der eigentliche Immobilienerwerb erst durch die Eintragung ins Grundbuch wirksam. Das Kaufanbot repräsentiert jedoch die verbindliche Absicht des Käufers, die Immobilie zu erwerben. Der tatsächliche Kaufvertrag wird nach der Annahme des Angebots durch den Verkäufer von einem Notar oder Rechtsanwalt vorbereitet und abgeschlossen.
Welche Kosten entstehen beim Rücktritt vom Immobilienkaufanbot?
Wenn die Immobilie dem Käufer durch einen Immobilienmakler vermittelt wurde und der Käufer nach Annahme des Kaufanbots vom Immobilienkauf zurücktritt, wird der zurücktretende Käufer die Provision des Immobilienmaklers zu begleichen haben. Der Provisionsanspruch entsteht mit der Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer.
Zusätzlich drohen dem vom Kaufanbot zurücktretenden Schadenersatzansprüche des Verkäufers.
Die genauen Kosten hängen von den im Kaufanbot festgelegten Bedingungen ab und können beispielsweise durch bereits getätigte Aufwendungen des Verkäufers entstehen.
Verbindlichkeit einer Kaufabsichtserklärung
Eine Kaufabsichtserklärung wird als weniger verbindlich betrachtet als ein verbindliches Kaufanbot. Die Verbindlichkeit hängt von den im Dokument festgelegten Bedingungen ab.
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