Immobilien & Recht

Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über anfallende Steuern beim Wohnungsverkauf bzw. generell anfallende Steuern beim Immobilienverkauf: Die Immobilienertragssteuer. Es werden auch die zwei wesentlichen Ausnahmen von Steuern beim privaten Wohnungsverkauf erläutert.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich hier nur um einen Überblick und nur um einen Auszug der steuerrechtlichen Thematik der Immobilienertragssteuer handelt. Es wird keinerlei Haftung für die Richtigkeit übernommen. Im konkreten Anlassfall empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater aufzusuchen.

Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?

In §30 des Einkommenssteuergesetzes ist die Immobilienertragssteuer (im Folgenden: Immo-ESt.) geregelt. Sie erfasst alle privaten entgeltlichen Immobilienveräußerungen. Bei unentgeltlichen Übertragungen wie Schenkungen und Erbschaften fällt grundsätzlich keine Immo-ESt an.

Berechnung der Immobilienertragssteuer beim Wohnungsverkauf bzw. Immobilienverkauf

Die Höhe der zu bezahlenden Steuer beim privaten Wohnungsverkauf bemisst sich grundsätzlich an der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös, dem sogenannten Veräußerungsgewinn.

Der Veräußerungserlös ist stets in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Zum Veräußerungserlös gehören der empfangene Barkaufpreis sowie die allfällige Übernahme von Verbindlichkeiten.

Stichtag 31.3.2002

Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten gibt es einen wesentlichen Stichtag, den 31.3.2002. Zuvor erworbene Immobilien gelten als „Altvermögen“, danach erworbene Immobilien gelten als „Neuvermögen“

Altvermögen bzw. „Alt-Grundstück“

Wenn die Wohnung vor dem 31.3.2002 gekauft wurde, zählt sie zum „Altvermögen“. Beim Verkauf fällt eine pauschale Steuer von 4,2% vom Veräußerungserlös an. Zu beachten gilt, dass beim Alt-Grundstück der Veräußerungserlös und nicht der Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage der Immobilienertragssteuer gilt.

Beispiel:

Ein Altvermögen (Alt-Grundstück)

Eine Wohnung in Wien wurde im Jahr 2001 um 100.000 Euro gekauft und im Jahr 2018 um 200.000 Euro verkauft. Der Eigentümer der Wohnung wohnte in den letzten 6 Jahren nicht in der Wohnung. Der Wohnungsverkauf wird somit mit 4,2% vom Veräußerungserlös von 200.000 Euro besteuert. Die Immobilienertragssteuer beträgt 8.400 Euro.

Neuvermögen bzw. „Neu-Grundstücke“

Wenn die Wohnung nach dem 31.3.2002 gekauft wurde, zählt sie zum „Neuvermögen“. Beim Neuvermögen ist die Regeleinkünfteermittlung (§30 Abs.3 EstG1988) zwingend.

Die Regeleinkünfteermittlung für das Neuvermögen berechnet sich wie folgt: (Einkommenssteuerrichtlinie 6659, gekürzt)

  Veräußerungserlös (Barkaufpreis + Übernahme allfälliger Verbindlichkeiten)
– Anschaffungskosten (Kaufpreis samt Nebenkosten)
– Kosten der Meldung und Abfuhr (Kosten der Berechnung & Abfuhr der Immo Est)
——————————–
  Veräußerungsgewinn (Einkünfte nach §30 Abs. 3 EstG 1988).

Der Veräußerungsgewinn wird mit 30% besteuert.

Zu beachten gilt, dass zu den Anschaffungskosten die Ankaufsnebenkosten wie Vertragserrichtungskosten, Grundbuchseintragungsgebühr, Grunderwerbssteuer, Käuferprovisionen (Maklerprovision), Beratungskosten dazugehören.

Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes dürfen jedoch keine Kosten die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen als Werbungskosten geltend gemacht werden. So werden in der in der Einkommenssteuerrichtlinie 6666 folgende Kosten beim Verkauf aufgezählt, die in der Regel nicht mehr als Werbungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes geltend gemacht werden können:

  • Die Verkäuferprovision an den Makler
  • Kosten für Inserate
  • Vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten
  • Kosten von Bewertungsgutachten
  • Kosten eines Energieeausweises
  • Fremdkapitalzinsen

Beispiel:

Neuvermögen (Neu Grundstück)

Eine Wohnung in Wien wurde im Jahr 2003 um den Kaufpreis von 100.000 Euro gekauft. Die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) im Jahr 2003 betrugen 109.000 Euro. Die Wohnung wird im Jahr 2018 um 199.500 Euro verkauft. Vor dem beabsichtigten Verkauf beauftragte der Verkäufer einen Immobilienbewerter mit der Erstellung eines Gutachtens über den Wohnungswert. Weiter beauftragte der Wohnungseigentümer einen Immobilienmakler mit dem Wohnungsverkauf. Den vom Anwalt des Käufers erstellten Kaufvertrag lies der Verkäufer von seinem Anwalt rechtlich prüfen. Der Verkäufer bezahlte in Summe 5.000 Euro an Kosten für diese Beauftragungen, die mit dem Verkauf der Wohnung im Zusammenhang stehen. Zusätzlich verrechnete der Kaufvertragserrichter dem Wohnungsverkäufer für die Berechnung der Immobilienertragssteuer 500 Euro.

Der Wohnungseigentümer wohnte in den letzten 6 Jahren nicht in der Wohnung. Die Berechnung der Immobilienertragssteuer sieht wir folgt aus

   199.500 Euro
– 109.000 Euro
–        500 Euro
——————-
90.000 Euro Veräußerungsgewinn

 Immobilienertragssteuer: 30% von 90.000 Euro =27.000 Euro

Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer –Befreiungstatbestände

Die Immobilienertragssteuer fällt grundsätzlich an bei allen entgeltlichen Veräußerungen von

  • Grund und Boden
  • Gebäuden (inkl. Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleichen Rechte (z.B. Baurechte)

Es gibt aber Befreiungstatbestände:

Im Folgenden wird die Hauptwohnsitzbefreiung erläutert. Unentgeltliche Veräußerungen, wie Erbschaften und Schenkungen, fallen nicht unter die Immobilienertragssteuer. Da das Gesetz an den letzten entgeltlichen Erwerb anknüpft, werden im Falle eines Verkaufs nach einer Erbschaft oder Schenkung als Berechnungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn die Anschaffungskosten der letzten entgeltlichen Anschaffung durch den Rechtsvorgänger herangezogen.

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei sind Gewinne aus Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnung samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben (§30 Abs. 2 EStG). Die Befreiung umfasst Gebäude und Grund und Boden bis 1000 m². Es können zwei unterschiedliche Regelungen Anwendung finden:

  • Die „2-Jahres-Regelung“
  • Die „5 aus 10-Regelung“

Allgemeine Grundvoraussetzungen in beiden Fällen:

  • das Bestehen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
  • das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes innerhalb der jeweiligen Fristen,
  • die Erfüllung der Kriterien durch den Veräußerer/Eigentümer selbst und
  • die unbedingte Aufgabe der Liegenschaft als Hauptwohnsitz.

Definition einer Eigentumswohnung bzw. Eigenheims im steuerlichen Sinn (siehe Einkommenssteuerrichtlinie 6633, gekürzt): Ein Eigenheim wird als Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen definiert. Als weitere Voraussetzung müssen vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche den eigenen Wohnzwecken dienen. Dieses Kriterium muss für den gesamten jeweiligen Fristzeitraum erfüllt sein. Um sich also dem Anspruch auf Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu berauben, sollte man auf steuerlich geltend gemachte Arbeitszimmer, Büros oder gewerblich genutzte Anteile der Gesamtnutzfläche in der Liegenschaft achten.

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Hauptwohnsitzes dient die behördliche Hauptwohnsitz-Meldung nur als Indiz. Beurteilt wird vor allem danach, ob der Lebensmittelpunkt des Veräußerers/Eigentümers in persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen in der Liegenschaft für die jeweiligen Fristen gegeben war.

Im Falle einer Veräußerung nach einer Erbschaft gibt es keine Befreiung, wenn der Erbe die Kriterien nicht selbst erfüllt. Die erfüllten Hauptwohnsitz-Kriterien des Rechtsvorgängers können nicht übertragen werden (siehe 5 aus 10-Regelung).

2-Jahres-Regelung bzw. Zweijahresfrist

Folgende spezifische Kriterien/Fristen werden vorausgesetzt:

  • Ab Anschaffung (Erlangen der Verfügungsgewalt) oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) muss die Liegenschaft ununterbrochen als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient haben
  • Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen außerdem mindestens zwei Jahre liegen

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.

Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die (auch nur kurzfristige) Vermietung oder gewerbliche Nutzung von mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche führt zum Verlust des Anspruchs auf Befreiung.

Wird die Liegenschaft unentgeltlich erworben (Schenkung oder Erbschaft) besteht in KEINEM Fall Anspruch auf Befreiung durch die 2-Jahres-Regelung.

5 aus 10-Regelung bzw. Fünfjahresfrist

Bei dem fünfjährigen Befreiungstatbestand ist die Regelung im Vergleich zum zweijährigen Befreiungstatbestand einfacher. Hier ist spezifisch lediglich vorausgesetzt, dass

  • innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz vorgelegen hat.

Ein unentgeltlicher Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) mindert den Anspruch auf Befreiung durch die 5 aus 10-Regelung nicht. Weiters zählen Hauptwohnsitzzeiten vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb mit.

Es gilt eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach Veräußerung.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen oder eine andere Liegenschaft, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne beratend zur Seite!

Kontaktieren Sie uns gerne und vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch!

 

Wohnung verkaufen Wien

Unterlagen und Tipps zum Wohnungsverkauf

Beim beabsichtigten Verkauf einer Eigentumswohnung haben Wohnungseigentümer und Wohnungskäufer betreffend der beim Verkauf notwendigen Unterlagen immer wieder die gleichen Fragen, wie zum Beispiel:

  • Was ist beim Verkauf der Eigentumswohnung zu beachten?
  • Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich meine Wohnung verkaufen will und woher bekomme ich diese?
  • Welche Unterlagen sollen beim Kauf einer Eigentumswohnung überprüft werden?
  • Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung einen Energieausweis vorlegen?
  • Woher bekomme ich einen gratis Energieausweis?
  • Was ist ein Nutzwertgutachten?
  • Woher bekomme ich einen Grundriss meiner Wohnung?

Wir haben für Sie eine Checkliste der Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung zusammengestellt, die wir unseren Kunden unaufgefordert zur Verfügung stellen, wenn sie Interesse haben, eine Wohnung zu kaufen. Wir wissen woher man die Unterlagen bekommt und wir können diese kurzfristig besorgen. Aus jahrelanger Erfahrung wissen wir, worauf man besonders acht geben sollte und vor allem wie man am besten reagiert, wenn Besonderheiten in den geprüften Unterlagen auftreten.

Einige Beispiele für Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung:

  • Der vorhandene Grundriss stimmt mit dem bei der Baubehörde aufliegenden Grundriss nicht überein, weil Sie oder der Voreigentümer eigenmächtig kleinere oder größere Änderungen durchgeführt haben.
  • Oder die Loggia wurde ohne Bewilligung der MA 37 und ohne Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer verglast bzw. geschlossen.

Unsere Checkliste für den Verkauf einer Wohnung

Diese gilt natürlich umgekehrt auch für den Kauf einer Wohnung.

1) Der Grundbuchsauszug

Ganz wesentlich beim Wohnungskauf ist der Grundbuchsauszug. Der beauftragte Immobilienmakler stellt Ihnen den aktuellen Grundbuchsauszug zur Verfügung. Alternativ gibt es Anbieter, bei denen Sie den Grundbuchsauszug online erwerben können. Auch wenn Sie der Meinung sind, Ihr Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens wird den Ankauf professionell für Sie abwickeln, empfehle ich Käufern, gewisse Punkte im Vorfeld zu beachten:

a) Ist Wohnungseigentum begründet?
In der Aufschrift des Grundbuchsauszugs gibt es den Hinweis ob Wohnungseigentum begründet ist.

b) Wer ist der Wohnungseigentümer?
Bei Firmen und gewerblichen Verkäufern empfehle ich, Erkundigungen einzuholen bzw. eine kurze Recherche durchzuführen, ob es negative Erfahrungen mit diesem Verkäufer gibt.

c) Gibt es einen Mehrheitseigentümer im Haus?
Im Wohnungseigentum werden viele Entscheidungen von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft getroffen. Wenn es im Haus einen Mehrheitseigentümer gibt, entscheidet dieser z.B. über die ordentliche Erhaltung der Liegenschaft oder die Bestellung des Hausverwalters.

d) Welche Belastungen sind eingetragen und inwiefern haben diese Auswirkungen auf den zukünftigen Wohnungseigentümer?

2) Der baubewilligte Grundriss

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen, insbesondere bei Altbauten sind uns in der Vergangenheit schon die unterschiedlichsten Grundrisse zur Verfügung gestellt worden. Zum Beispiel vom Verkäufer oder Voreigentümer selbst angefertigte Handskizzen Grundrisse oder vom Makler mit Hand oder CAD-Programm angefertigte Grundrisse.

Die wesentliche Frage ist:

Handelt es sich bei dem vom Verkäufer bzw. Makler zur Verfügung gestellten Grundriss um den baubewilligten Grundriss, der bei der Behörde (in Wien Magistratsabteilung 37) aufliegt?

Aus der Erfahrung kann ich Ihnen nur empfehlen, überprüfen Sie insbesondere bei Altbauten, ob es sich um den original baubewilligten Grundriss mit den angegebenen m² handelt. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass es sich um den baubewilligten Grundriss handelt. Den baubewilligten Grundriss können Sie in Wien bei der MA 37 einsehen und sie können dort auch Kopien anfertigen. Damit Sie als Kaufinteressent in den Bauakt der MA 37 einsehen können, benötigen Sie eine Vollmacht vom Wohnungseigentümer, ein aktueller Grundbuchsauszug und einen Identitätsnachweis. Ein guter Makler stellt Ihnen Kopien des bei der Behörde aufliegenden Bauaktes zur Verfügung und erläutert Ihnen allfällige Besonderheiten.

3) Monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung schreibt dem Wohnungseigentümer monatlich die Beiträge für die Betriebskosten und die Beiträge für die Reparaturrücklage vor. Bei dem Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage, werden auch die Heizkostenakonto und Warmwasserakonto von der Hausverwaltung vorgeschrieben. Lassen Sie sich bei Ankaufsinteresse die aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung vorlegen. Überdurchschnittliche hohe Betriebskosten, Rücklagenvorschreibungen und Heizkostenakonto haben Einfluss auf den Marktwert der Wohnung.

4) Wohnungseigentumsvertrag

Bei jeder Wohnung in einem Wohnungseigentumshaus gibt es einen Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zueinander. Im Wohnungseigentumsvertrag sind alle Wohnungseigentumsobjekte mit deren Zubehör und deren Nutzwerte aufgelistet. Weiter befinden sich im Wohnungseigentumsvertrag die Benützungsregelung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und es kann festgehalten sein, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft (Beiträge zum Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten) nach einem Nutzflächenschlüssel erfolgt. Im Wohnungseigentumsvertrag ist auch oft geregelt, wer für die Instandhaltung der Fenster zuständig ist. Ist die Instandhaltung der Fenster im Wohnungseigentumsvertrag nicht geregelt, ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer (Miteigentümer) sondern die Gemeinschaft zuständig. Grundsätzlich sollten Sie den Wohnungseigentumsvertrag von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann der Wohnungseigentumsvertrag in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

5) Nutzwertgutachten, Nutzwertfestsetzung, Parifizierung

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (Wohnungseigentümer eines Wohnhauses) untereinander. Die Grundlage der Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzwertberechnung erfolgt durch für den Hochbau zuständige Ziviltechniker oder Sachverständige für das Immobilienwesen. Da die Nutzfläche definiert ist und der Ziviltechniker bzw. Sachverständige sich an diese Definition halten muss, ist auf die Nutzflächenermittlung im Nutzwertgutachten einigermaßen Verlass. Und da im Verkauf erfahrungsgemäß bei den m² immer wieder falsche Angaben gemacht werden, empfehle ich Käufern einen Blick ins Nutzwertgutachten zu werfen, falls im übermittelten Wohnungseigentumsvertrag nicht eindeutig ersichtlich ist, welche Größe und welchen Nutzwert die Wohnung hat. Grundsätzlich sollten Sie das Nutzwertgutachten von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann das Nutzwertgutachten in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

6) Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung

Im Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung können Sie nachlesen, welche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aktuell beschlossen wurden. Sie erfahren, ob größere Sanierungen im Haus anstehen und wie die Wohnungseigentümer dazu stehen. Meistens werden Sie auch über den aktuellen Stand der Reparaturrücklage informiert. Sie erhalten einen Einblick welche Anliegen die einzelnen Wohnungseigentümer haben und wie viele Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und ob die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig war. Das Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung bekommen Sie bei der Hausverwaltung.

7) Vorausschau der Hausverwaltung

Die Vorausschau ist für den Wohnungskäufer wesentlich, da die Hausverwaltung Erhaltungsarbeiten ankündigen muss, die in absehbarer Zeit anfallen werden und die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Auch geplante Verbesserungsmaßnahmen sind bekannt zu geben. Für diese Erhaltungsarbeiten sind die kalkulierten Kosten anzugeben. Die Hausverwaltung hat bis zum Ende eines jeden Jahres eine Vorausschau zu erstellen und diese schriftlich den Wohnungseigentümern zur Kenntnis zu bringen. Die Vorausschau der Hausverwaltung sollten Sie als Wohnungseigentümer unaufgefordert jedes Jahr von der Hausverwaltung zugesendet bekommen. Sie als Wohnungseigentümer können von der Hausverwaltung die aktuelle Vorausschau anfordern.

8) Energieausweis

Im Energieausweisvorlagegesetz ist geregelt, dass bei Verkauf der Eigentumswohnung der Verkäufer dem Käufer einen maximal 10 Jahre alten Energieausweis vorlegen muss. Woher bekomme ich als Wohnungseigentümer einen Energieausweis? Die gute Nachricht ist, die Hausverwaltung ist verpflichtet für das Gebäude einen Energieausweis beizuschaffen, wenn nicht ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, keinen Energieausweis einzuholen. Und falls die Hausverwaltung keinen Energieausweis zur Verfügung stellt, können wir Ihnen bei einem Verkaufsauftrag kurzfristig einen gratis Energieausweis besorgen.

9) Aktueller Stand der Reparaturrücklage

Der aktuelle Stand der Reparaturrücklage sollte im Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung oder der Vorausschau der Hausverwaltung angegeben sein. Ist das nicht der Fall, oder sind inzwischen mehrere Monate vergangen und wurden zwischenzeitlich größere Sanierungsarbeiten durchgeführt, sollte der aktuelle Wert der Reparaturrücklage bei der Hausverwaltung angefragt und beim Verkauf angegeben werden.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder eine Wohnung kaufen wollen, stehen wir Ihnen selbstverständlich bei allen diesen Fragen zur Seite!

Kontaktieren Sie uns gerne und vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch!