Hauptwohnsitzbefreiung
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Hauptwohnsitzbefreiung – Immobilienertragsteuer – ImmoEst

Seit dem 01.04.2012 gilt die Immobilienertragsteuer. Ihr unterliegen sämtliche Veräußerungsgewinne (Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös) aus dem Verkauf von Immobilien. Allerdings besteht unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, von dieser Steuer befreit zu werden. Die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen der Immobilienertragsteuer. Seit 2016 beträgt die ImmoEst  30% vom Veräußerungsgewinn.

Wann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilien zum Tragen?

Steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich bei dem zur Veräußerung stehendem Objekt um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt.

Was gilt als Hauptwohnsitz?

Als Hauptwohnsitz gilt nicht ausschließlich die polizeiliche Meldung, wie oft angenommen wird. Diese wird meist nur als Indiz herangezogen. Vielmehr ist zu beachten, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen der betroffenen Person liegt bzw. zu welchem Ort diese die engsten wirtschaftlichen und persönlichen Beziehungen pflegt.

Gleich gehen wir auf die 2 steuerfreien Veräußerungsmöglichkeiten ein. Davor noch eine Werbung in eigener Sache.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und vereinbaren mit Ihnen bei Bedarf gerne ein unverbindliches Beratungsgespräch in Ihrer Immobilie!

Für die Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei wesentliche Regelungen.

2-Jahres-Regelung:

Folgende spezifische Kriterien/Fristen werden vorausgesetzt:

  • Ab Anschaffung (Erlangen der Verfügungsgewalt) oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) muss die Liegenschaft ununterbrochen als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient haben
  • Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen außerdem mindestens zwei Jahre liegen
  • Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.
  • Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die (auch nur kurzfristige) Vermietung oder gewerbliche Nutzung von mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche führt zum Verlust des Anspruchs auf Befreiung.
  • Wird die Liegenschaft unentgeltlich erworben (Schenkung oder Erbschaft) besteht in KEINEM Fall Anspruch auf Befreiung durch die 2-Jahres-Regelung.

5-aus-10-Regelung:

Bei dem fünfjährigen Befreiungstatbestand ist die Regelung im Vergleich zum zweijährigen Befreiungstatbestand einfacher.

  • Hier ist spezifisch lediglich vorausgesetzt, dass innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz vorgelegen hat.
  • Ein unentgeltlicher Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) mindert den Anspruch auf Befreiung durch die 5 aus 10-Regelung nicht. Weiterst zählen Hauptwohnsitzzeiten vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb mit.
  • Es gilt eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach Veräußerung.

Allgemeine Grundvoraussetzungen in beiden Fällen:

  • das Bestehen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
  • das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes innerhalb der jeweiligen Fristen,
  • die Erfüllung der Kriterien durch den Veräußerer/Eigentümer selbst und

die unbedingte Aufgabe der Liegenschaft als Hauptwohnsitz

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu verkaufen!

Immobilienertragsteuer Berechnung: Hier finden Sie hier Beispiele für die ImmoEst Berechnung

Beispiel einer Hauptwohnsitzbefreiung:

Herr A kauft sich im Juni des Jahres X1 ein Haus im Ort B. Er zieht wenige Monate später dort mit seiner ganzen Familie ein, arbeitet in B und erledigt alle Geschäfte des täglichen Lebens dort.

Anfang X2 meldet er seinen Hauptwohnsitz in B.  Schon im August X2 muss Herr A aufgrund einer geschäftlichen Tätigkeit für 5 Monate in den 300km weit entfernten Ort C ziehen. Dort meldet er auch gleich seinen Hauptwohnsitz an, und meldet sich in B mit Nebenwohnsitz an. Seine Familie bleibt in B und Herr A kommt auch oft am Wochenende nach B.

Nach 5 Monaten zieht Herr A im Juni X2 wieder nach B zurück und meldet seinen Hauptwohnsitz wieder hierher um.

Im Jänner X4 beschließen er und seine Frau umzuziehen und sehen sich nach einem passenden neuen Heim um. Nach ein paar Monaten finden sie in D ein schönes Haus und ziehen um. Sie melden ihren Hauptwohnsitz um und beauftragen einen Makler ihr altes Haus in B zu verkaufen. Trotz großer Bemühungen werden sie das Haus nicht los und erst Mitte X6 können sie es zum gewünschten Preis verkaufen.

Nun stellt sich aber die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung nach §30 Abs 2 EstG zu greifen kommt oder nicht. Dazu ist nun zu prüfen, ob entweder die 5-aus-10-Regel oder die 2-Jahres-Regel angewendet werden kann. Es lässt sich schnell feststellen, dass von Ersterer nicht Gebrauch gemacht werden kann. Nun stellt sich die Frage. Ob die 2-Jahres-Regel gilt.

Erst wirkt es, als ob der Hauptwohnsitz aufgrund der vorübergehenden Arbeit in C nicht durchgehend bestanden hätte. Von der Finanzverwaltung wird auch immer gerne diese polizeiliche Wohnsitzmeldung als Maßstab herangezogen.

Allerdings lässt sich die Frage nach dem Hauptwohnsitz auch über das „Innehaben eines Heimes“ und „den Mittelpunkt der Lebensinteressen“ beantworten. Dies soll heißen, dass der Hauptwohnsitz der Ort ist, zu dem man die engsten persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. In Herrn A‘s Fall wäre dies der Ort B, wo seine Familie und Freunde leben und er sich auch oft am Wochenende aufhielt. Somit lag durchgehend ein Hauptwohnsitz in B vor und  §30 Abs 2 EstG kann in Anspruch genommen werden.

Nun muss nur noch über die Toleranzfrist gesprochen werden. Während der Fall, dass der Hauptwohnsitz erst nach dem Verkauf der Immobilie umgemeldet wird, geregelt ist, ist dies umgekehrt weitaus weniger evident. Prinzipiell argumentieren der VwGH  und das BFG aber, dass, sofern ein Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Verkauf liegt, die Toleranzfrist überschritten werden darf.

Konkret bedeutet das, dass zur Prüfung der Hauptwohnsitzbefreiung nicht einfach pauschal der polizeiliche Hauptwohnsitz herangezogen werden kann, sondern stets der Einzelfall genau zu betrachten ist. Auch die Toleranzfrist ist juristisch nicht streng geregelt, sondern kann ebenfalls im Einzelfall verlängert werden.

Laden Sie sich den Text als PDF herunter.

Quelle:

Patloch-Kofler, Alexandra/ Florian Petrikovics: Der aktuelle Fall. Häufige Fallstricke in Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung. In: immoaktuell, 5/2019, 212/213.

https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer.html
https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/an__abmeldung_des_wohnsitzes/Seite.1180230.html
Tippgeber Immobilien Tippgeberprovision Wien

Tippgeber Immobilien – Tippgeberprovision Immobilienmakler Brehm

Kennen Sie jemanden, der seine Wohnung verkaufen oder seine Wohnung vermieten will? Immobilienmakler geben Geld für Marketing aus. Tippgeberprovisionen sind Teil des Marktingbudgets von Immobilienmakler Brehm. Ihr Tipp ist uns daher Geld wert.

Sie haben in Erfahrung gebracht, dass ein Bekannter, Nachbar, Freund oder Verwandter seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte?

Höhe der Tippgeber-Provision bei Immobilienmakler Brehm

Die Höhe der Tippgeberprovision ist Vereinbarungssache und Immobilien abhägig. 

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Damit Sie die Tippgeber-Provision erhalten, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

  • Der beabsichtigte Verkauf der Immobilie darf uns noch nicht bekannt sein.
  • Die Immobilie sollte noch nicht öffentlich (im Internet bzw. Zeitungen) angeboten werden.
  • Der Verkäufer schließt mit uns einen Alleinvermittlungsauftrag für mindestens 3 Monate ab.
  • Erfolgreiche Vermittlung der Immobilie durch Immobilienmakler Brehm

An welcher Immobilien Tippgeber Information haben wir besonders Interesse? Wir sind für Tippgeber dankbar die Informationen haben über ….

  • Eigentümer, die Ihre Wohnung in Wien verkaufen wollen,
  • Eigentümer, die Ihr Grundstück in Wien verkaufen wollen,
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  • Beim Verkauf suchen wir auch Wohnungen, Baugrundstücke, Häuser, die bis zu einer Autostunde von Wien entfernt sind. (Klosterneuburg, Bisamberg, Langenzersdorf, Baden, Mödling, aber auch in Salzburg haben wir schon zahlreiche Wohnungen verkauft)

Diskreter Tipp oder ausgesprochene Empfehlung

  • Geben Sie uns bei der Abgabe des Tipps bekannt, ob Ihr Tipp diskret – ohne dass wir Sie als Quelle bekannt geben – behandelt werden soll, oder ob Sie uns dem Eigentümer empfohlen haben und wir uns bei der Kontaktaufnahme auf Sie berufen können.

Vielleicht sind Sie von einem Immobilienbesitzer, der beabsichtigt seine Immobilie zu verkaufen, gefragt worden, ob Sie einen guten und vertrauenswürdigen Immobilienmakler empfehlen können. Empfehlen Sie Immobilienmakler DI Brehm. Herr Brehm beruft sich bei der Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer auf Ihre Empfehlung.

KONTAKT:

Kontaktieren Sie Herrn DI Brehm persönlich unter 06645445878 oder füllen Sie unser Kontaktformular Tippgeberprovision schriftlich aus und Herr Brehm meldet sich dann anschließend bei Ihnen.

Wir bestätigen Ihnen nach Erhalt der Adresse kurzfristig per E-Mail, dass Sie uns den Tipp für diese Adresse gegeben haben. Weiters informieren wir Sie, sobald der Vermittlungsauftrag vom Eigentümer unterschrieben wurde. Wir informieren Sie sobald wir die Immobilie erfolgreich vermittelt haben und bezahlen Ihnen die Tippgeberprovision aus. Sie benötigen eine schriftliche Vereinbarung mit Unterschrift und Stempel? Kein Problem, einen Vertrag lassen wir Ihnen bei Bedarf zukommen. Bisher reichte unsere E-Mail Bestätigung den Tippgebern.

Tippgeber für Immobilienbewerter und Immobiliengutachter

Sie sind im Bereich der Immobilienbewertung tätig und Ihr Kunde will die von Ihnen bewertete Immobilien mit einem erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler verkaufen? Wenn Sie gefragt werden, ob Sie einen Immobilienmakler empfehlen können, empfehlen Sie Herrn DI Brehm. Wir haben regelmäßig Anfragen für Immobilienbewertungen, die wir an Immobilienbewerter weitergeben. Natürlich bevorzugt an solche, die uns auch Aufträge zur Immobilienvermittlung zukommen lassen.

Steuerberater und Rechtsanwälte bei beabsichtigten Liegenschaftsverkäufen

Wir arbeiten auch gerne diskret und vertrauenswürdig mit Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen.

 

Kontaktieren Sie uns wenn Sie jemanden kennen, der seine Immobilie verkaufen oder vermieten will und holen Sie sich Ihre Provision!

 

 

Gewerbeordnung 1994 § 137a

 

Wohnung verkaufen in Wien in Zeiten von Corona

Immobilienverkauf in Wien in Zeiten von Corona

Immobilienverkauf in Wien in Zeiten von Corona

Nur wenn Verkäufer schlecht beraten sind und mit dem Immobilienverkauf in Wien in Zeiten von Corona zu lange zugewartet haben und dann in letzter Sekunde in einer Notsituation kurzfristig verkaufen müssen, kommen Immobilienschnäppchen auf den Markt.

Verursacht das Coronavirus fallende Preise beim Wohnungsverkauf?

Unsere Empfehlung, wenn Sie Ihre Wohnung in Wien in Zeiten von Corona richtig verkaufen wollen bzw. müssen, einen guten Preis erzielen wollen und nicht Ihre Immobilie zum Schnäppchenpreis hergeben wollen, lautet:

  • Warten Sie nicht bis zum letzten Moment
  • Suchen Sie sich einen Immobilienmakler, dem Sie vertrauen, dass er das Bestmögliche aus der aktuellen Situation für Sie herausholt. Das bedingt auch schnelles Handeln und Vermarkten
  • Ein guter Immobilienmakler kann auch wenn es zügig gehen soll, in kurzer Zeit mit mehreren Kaufinteressenten einen adäquaten Wohnungsverkaufspreis erzielen
  • Setzen Sie den Verkaufspreis in einer realistischen Höhe an

Nehmen Sie Kontakt auf

Wir freuen uns über Ihrer Anfrage
wir beraten Sie gerne.

Müssen Sie beim Immobilienverkauf in Wien in Zeiten von Corona mit massiven Preisrückgängen rechnen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen?

Zu Zeit sind kein merkbaren Preisrückgänge feststellbar. Es sind noch genug Investoren mit viel Liquidität vorhanden, die nach wie vor Immobilien ankaufen, wenn diese in Ihr Anforderungsprofil passen.

Anders sieht es aus, wenn sich die Wirtschaft mittelfristig nicht deutlich erholt. Dann wird es aufgrund hoher Arbeitslosigkeit zu vermehrten Zahlungsschwierigkeiten bei kreditfinanzierten Wohnimmobilien kommen und dadurch werden vermehrt Wohnung mit Verkaufsdruck auf den Markt kommen. Aus heutiger Sicht wird es sich im Frühling 2021 entscheiden, ob es zu einem Preisrückgang bei den Immobilien kommt.

Unsere Empfehlung: Wenn Sie in den nächsten 6-18 Monaten eine Wohnung in Wien verkaufen wollen oder müssen, warten Sie nicht zu lange und verkaufen Sie jetzt noch, solange die Preise noch nicht nachgegeben haben. Das Risiko eines deutlichen Preisrückgangs in den nächsten 6-18 Monaten ist deutlich höher als ein möglicher Verlust durch eine verpasste Wertsteigerung Ihrer Immobilie in diesem Zeitraum.

UPDATE Dezember 2020: Wir haben während des ersten und des zweiten Lockdowns laufend Wohnungen verkauft. Die Nachfrage ist durchaus gegeben. Viele Kaufinteressenten wollen nach wie vor Ihr vorhandenes Bargeld in Immobilien anlegen, da sie nicht sicher sind, welche Auswirkungen die Corona Krise mittelfristig auf Ihr Sparguthaben bzw. Bargeld haben wird.

Führte Immobilienmakler Brehm Immobilien Besichtigungen während der Corona Zeit („Shutdown“) durch?

Ja, solange es gesetzlich nicht verboten ist, führen wir Besichtigungen durch. Seit 1. Mai 2020 mit Inkrafttreten der COVID-19-Lockerungsverordnung können Immobilienunternehmen ihre Leistungen sowohl in ihren Betriebsstätten als auch außerhalb, d.h. auch bei Wohnungsbesichtigungen in vollem Umfang erbringen.

Während zahlreiche Immobilienbüros der Empfehlung der Wirtschaftskammer herausgegeben am 16.März 2020 Empfehlung jeglichen persönlichen Kundenverkehr auch im Außendienst (wie etwa Besichtigungen, Objektaufnahme etc.) während des „Shutdown“einzustellen gefolgt sind, hat Immobilienmakler Brehm unter Einhaltung der Schutzmaßnahmen Besichtigungen durchgeführt und seit Ausbruch der Corona Krise sowohl zahlreiche Wohnungen verkauft als auch vermietet.

Wir führen virtuelle Besichtigungen mittels Videoaufnahme durch und ermöglichen dadurch unseren Kunden sich vorab ein gutes Bild der Wohnungen zu machen. Das führt dazu, dass Interessenten nur mehr die für Sie in die noch engere Auswahl kommende Wohnungen besichtigen, als das bei reiner Fotoaufnahme und ausführlicher Beschreibung der Fall gewesen wäre.

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Corona Auswirkung auf den Wiener Immobilienmarkt: Sinken die Preise beim Immobilienverkauf in Wien in Zeiten von Corona?

Unsere in den letzten Wochen seit Ausbrechen der Corona Krise gemachten Erfahrungen beim Immobilienverkauf sind zwiespältig und lasst uns darauf schließen, dass es in den nächsten Wochen und 2-3 Monaten tendenziell zu einer Stagnation der Wohnungspreise führen wird.

Der erzielbare Preis beim Verkauf für eine Wohnung und anderer Immobilien, ergibt sich durch Angebot und Nachfrage. Während auf den Aktienbörsen ein Abnehmen der Nachfrage sich sofort durch sinkende Aktienpreise bemerkbar macht, geht es bei den Immobilienpreisen viel langsamer und nicht für jedermann sofort ersichtlich zu.

Sinkende Nachfrage, bei gleichbleibendem Angebot mit teilweisen Verkaufsdruck auf der Verkäuferseite, führt zu günstigeren Preisen

Sinkt die Nachfrage nach Wohnimmobilien wegen Covid-19 oder werden weniger Wohnungen verkauft?

Zum Teil gibt es schon negative Auswirkungen auf denWohnungsmarkt, insbesondere da durch die eingeschränkte Reisefreiheit Kunden aus dem Ausland erschwerte Bedingungen vorfinden. Derzeit wird die Nachfrage noch von Österreichern kompensiert, die mit Ihrem vorhandenen Bargeld in Immobilien flüchten. Beispiele aus unserem Kundenkreis?

  • Unsicherheit: Kapital wird für Krisenzeiten bereitgehalten
    • Beispiel 1: Ein europaweit agierendes Familienunternehmen mit über fünfhundert Mitarbeitern suchte und kaufte Wohnungen in Wien zur Veranlagung. Die plötzlich auftretende Covid 19 Epidemie macht auch der Firma zu schaffen. Stornierte Aufträge, Kurzarbeit uvm. führt dazu, dass der Familienrat beschlossen hat, dass das Kapital für eventuellen Notfälle einbehalten wird und bis auf eine Besserung der Lage keine weiteren Immobilien angekauft werden.
  • Erschwerte Finanzierungen
    • Mehrere Kunden die regelmäßig Wohnungen zur Veranlagung in Wien gekauft haben, berichten uns, dass Ihre Banken kurz nach Ausbrechen der Krise mit Firmenkreditstundungen derart beschäftigt waren, dass private Wohnungskäufer wesentlich länger auf Kreditzusagen warten mussten.
  • Abwartende Haltung der Käufer
    • Wir haben Rückmeldungen von Kunden, die auf keine Finanzierung angewiesen sind bzw. die die Finanzierung sicher gestellt haben, aber dennoch Wohnungen die Ihrem Anforderungsprofil entsprechen derzeit nicht ankaufen wollen, da Sie davon ausgehen, dass in den nächsten Wochen und Monaten noch günstigere Angebote aufgrund der Corona Kriese auf den Markt kommen werden.
  • Eingeschränkte Reisefreiheit
    • Insbesondere bei unseren im Ausland ansässigen Kunden, ist aufgrund der Reisebeschränkung derzeit ein vorübergehende sinkende Nachfrage nach Wiener Immobilien gegeben. Das betrifft auch unsere Kunden aus dem nahen Deutschland, aber noch viel mehr österreichische Kunden, die zb. in Dubai arbeiten und leben.

 

Hauptwohnsitzbefreiung
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Steuer beim Wohnungsverkauf

Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick über anfallende Steuern beim Wohnungsverkauf bzw. generell anfallende Steuern beim Immobilienverkauf: Die Immobilienertragssteuer. Es werden auch die zwei wesentlichen Ausnahmen von Steuern beim privaten Wohnungsverkauf erläutert.

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich hier nur um einen Überblick und nur um einen Auszug der steuerrechtlichen Thematik der Immobilienertragssteuer handelt. Es wird keinerlei Haftung für die Richtigkeit übernommen. Im konkreten Anlassfall empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater aufzusuchen.

WELCHE STEUER FÄLLT BEIM IMMOBILIENVERKAUF AN?

In §30 des Einkommenssteuergesetzes ist die Immobilienertragssteuer (im Folgenden: Immo-ESt.) geregelt. Sie erfasst alle privaten entgeltlichen Immobilienveräußerungen. Bei unentgeltlichen Übertragungen wie Schenkungen und Erbschaften fällt grundsätzlich keine Immo-ESt an.

BERECHNUNG DER IMMOBILIENERTRAGSSTEUER BEIM WOHNUNGSVERKAUF BZW. IMMOBILIENVERKAUF

Die Höhe der zu bezahlenden Steuer beim privaten Wohnungsverkauf bemisst sich grundsätzlich an der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös, dem sogenannten Veräußerungsgewinn.

Der Veräußerungserlös ist stets in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Zum Veräußerungserlös gehören der empfangene Barkaufpreis sowie die allfällige Übernahme von Verbindlichkeiten.

Stichtag 31.3.2002

Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten gibt es einen wesentlichen Stichtag, den 31.3.2002. Zuvor erworbene Immobilien gelten als „Altvermögen“, danach erworbene Immobilien gelten als „Neuvermögen“

Falls Sie nicht unter den Befreiungstatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung (siehe Information dazu weiter unten) fallen, werden Sie entweder die Immobilienertragssteuer gemäß Altvermögen (4,2% des Veräußerungserlöses) oder Neuvermögen bezahlen müssen. Falls Sie die Immobilienertragssteuer betrifft, kann man diesen Umstand nicht ändern, es sei denn, Sie wollen die nächsten 5 Jahre Ihren Hauptwohnsitz in die Wohnung verlegen. Aber Achtung: Es kommt nicht nur auf die Hauptwohnsitzmeldung an, wie der OGH geurteilt hat.

Während wir die verpflichtende Bezahlung der Immobilienertragssteuer für Sie nicht ändern können, kann Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm Ihnen aufgrund seiner langjährigen Berufserfahrung Sie vertrauenswürdig und persönlich beraten.

Bedenken Sie, dass bei Privatwohnungsverkäufen an Nachbarn, an Bekannte und oder an Firmen, die mit Sofortankauf zu einem guten Preis werben, sehr oft viel mehr Geld liegen gelassen wird, als die reine Immobilienertragssteuer ausmacht.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an

0664 / 544 58 78

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und vereinbaren mit Ihnen bei Bedarf gerne ein unverbindliches Beratungsgespräch in Ihrer Wohnung!

Altvermögen bzw. „Alt-Grundstück“

Wenn die Wohnung vor dem 31.3.2002 gekauft wurde, zählt sie zum „Altvermögen“. Beim Verkauf fällt eine pauschale Steuer von 4,2% vom Veräußerungserlös an. Zu beachten gilt, dass beim Alt-Grundstück der Veräußerungserlös und nicht der Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage der Immobilienertragssteuer gilt.

Beispiel:

Ein Altvermögen (Alt-Grundstück)

Eine Wohnung in Wien wurde im Jahr 2001 um 100.000 Euro gekauft und im Jahr 2018 um 200.000 Euro verkauft. Der Eigentümer der Wohnung wohnte in den letzten 6 Jahren nicht in der Wohnung. Der Wohnungsverkauf wird somit mit 4,2% vom Veräußerungserlös von 200.000 Euro besteuert. Die Immobilienertragssteuer beträgt 8.400 Euro.

Neuvermögen bzw. „Neu-Grundstücke“

Wenn die Wohnung nach dem 31.3.2002 gekauft wurde, zählt sie zum „Neuvermögen“. Beim Neuvermögen ist die Regeleinkünfteermittlung (§30 Abs.3 EstG1988) zwingend.

Die Regeleinkünfteermittlung für das Neuvermögen berechnet sich wie folgt: (Einkommenssteuerrichtlinie 6659, gekürzt)

  Veräußerungserlös (Barkaufpreis + Übernahme allfälliger Verbindlichkeiten)
– Anschaffungskosten (Kaufpreis samt Nebenkosten)
– Kosten der Meldung und Abfuhr (Kosten der Berechnung & Abfuhr der Immo Est)
——————————–
  Veräußerungsgewinn (Einkünfte nach §30 Abs. 3 EstG 1988).

Der Veräußerungsgewinn wird mit 30% besteuert.

Zu beachten gilt, dass zu den Anschaffungskosten die Ankaufsnebenkosten wie Vertragserrichtungskosten, Grundbuchseintragungsgebühr, Grunderwerbssteuer, Käuferprovisionen (Maklerprovision), Beratungskosten dazugehören.

Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinnes dürfen jedoch keine Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen als Werbungskosten geltend gemacht werden. So werden in der in der Einkommenssteuerrichtlinie 6666 folgende Kosten beim Verkauf aufgezählt, die in der Regel nicht mehr als Werbungskosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes geltend gemacht werden können:

  • Die Verkäuferprovision an den Makler
  • Kosten für Inserate
  • Vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten
  • Kosten von Bewertungsgutachten
  • Kosten eines Energieausweises
  • Fremdkapitalzinsen

Beispiel:

Neuvermögen (Neu Grundstück)

Eine Wohnung in Wien wurde im Jahr 2003 um den Kaufpreis von 100.000 Euro gekauft. Die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) im Jahr 2003 betrugen 109.000 Euro. Die Wohnung wird im Jahr 2018 um 199.500 Euro verkauft. Vor dem beabsichtigten Verkauf beauftragte der Verkäufer einen Immobilienbewerter mit der Erstellung eines Gutachtens über den Wohnungswert. Weiter beauftragte der Wohnungseigentümer einen Immobilienmakler mit dem Wohnungsverkauf. Den vom Anwalt des Käufers erstellten Kaufvertrag lies der Verkäufer von seinem Anwalt rechtlich prüfen. Der Verkäufer bezahlte in Summe 5.000 Euro an Kosten für diese Beauftragungen, die mit dem Verkauf der Wohnung im Zusammenhang stehen. Zusätzlich verrechnete der Kaufvertragserrichter dem Wohnungsverkäufer für die Berechnung der Immobilienertragssteuer 500 Euro.

Der Wohnungseigentümer wohnte in den letzten 6 Jahren nicht in der Wohnung. Die Berechnung der Immobilienertragssteuer sieht wir folgt aus

   199.500 Euro
– 109.000 Euro
–        500 Euro
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90.000 Euro Veräußerungsgewinn

 Immobilienertragssteuer: 30% von 90.000 Euro =27.000 Euro

AUSNAHMEN VON DER IMMOBILIENERTRAGSSTEUER –BEFREIUNGSTATBESTÄNDE

Die Immobilienertragssteuer fällt grundsätzlich an bei allen entgeltlichen Veräußerungen von

  • Grund und Boden
  • Gebäuden (inkl. Eigentumswohnungen) und
  • grundstücksgleichen Rechte (z.B. Baurechte)

Es gibt aber Befreiungstatbestände:

Im Folgenden wird die Hauptwohnsitzbefreiung erläutert. Unentgeltliche Veräußerungen, wie Erbschaften und Schenkungen, fallen nicht unter die Immobilienertragssteuer. Da das Gesetz an den letzten entgeltlichen Erwerb anknüpft, werden im Falle eines Verkaufs nach einer Erbschaft oder Schenkung als Berechnungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn die Anschaffungskosten der letzten entgeltlichen Anschaffung durch den Rechtsvorgänger herangezogen.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

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Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei sind Gewinne aus Veräußerungen von Eigenheimen oder Eigentumswohnung samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben (§30 Abs. 2 EStG). Die Befreiung umfasst Gebäude und Grund und Boden bis 1000 m². Es können zwei unterschiedliche Regelungen Anwendung finden:

  • Die „2-Jahres-Regelung“
  • Die „5 aus 10-Regelung“

Allgemeine Grundvoraussetzungen in beiden Fällen:

  • das Bestehen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
  • das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes innerhalb der jeweiligen Fristen,
  • die Erfüllung der Kriterien durch den Veräußerer/Eigentümer selbst und
  • die unbedingte Aufgabe der Liegenschaft als Hauptwohnsitz.

Definition einer Eigentumswohnung bzw. Eigenheims im steuerlichen Sinn (siehe Einkommenssteuerrichtlinie 6633, gekürzt): Ein Eigenheim wird als Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen definiert. Als weitere Voraussetzung müssen vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche den eigenen Wohnzwecken dienen. Dieses Kriterium muss für den gesamten jeweiligen Fristzeitraum erfüllt sein. Um sich also dem Anspruch auf Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu berauben, sollte man auf steuerlich geltend gemachte Arbeitszimmer, Büros oder gewerblich genutzte Anteile der Gesamtnutzfläche in der Liegenschaft achten.

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Hauptwohnsitzes dient die behördliche Hauptwohnsitz-Meldung nur als Indiz. Beurteilt wird vor allem danach, ob der Lebensmittelpunkt des Veräußerers/Eigentümers in persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen in der Liegenschaft für die jeweiligen Fristen gegeben war.

Im Falle einer Veräußerung nach einer Erbschaft gibt es keine Befreiung, wenn der Erbe die Kriterien nicht selbst erfüllt. Die erfüllten Hauptwohnsitz-Kriterien des Rechtsvorgängers können nicht übertragen werden (siehe 5 aus 10-Regelung).

2-Jahres-Regelung bzw. Zweijahresfrist

Folgende spezifische Kriterien/Fristen werden vorausgesetzt:

  • Ab Anschaffung (Erlangen der Verfügungsgewalt) oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) muss die Liegenschaft ununterbrochen als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient haben
  • Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen außerdem mindestens zwei Jahre liegen

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.

Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die (auch nur kurzfristige) Vermietung oder gewerbliche Nutzung von mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche führt zum Verlust des Anspruchs auf Befreiung.

Wird die Liegenschaft unentgeltlich erworben (Schenkung oder Erbschaft) besteht in KEINEM Fall Anspruch auf Befreiung durch die 2-Jahres-Regelung.

5 aus 10-Regelung bzw. Fünfjahresfrist

Bei dem fünfjährigen Befreiungstatbestand ist die Regelung im Vergleich zum zweijährigen Befreiungstatbestand einfacher. Hier ist spezifisch lediglich vorausgesetzt, dass

  • innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz vorgelegen hat.

Ein unentgeltlicher Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) mindert den Anspruch auf Befreiung durch die 5 aus 10-Regelung nicht. Weiters zählen Hauptwohnsitzzeiten vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb mit.

Es gilt eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach Veräußerung.

Kontaktieren Sie uns gerne und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie zeitnah Ihre Wohnung verkaufen wollen !

Laden Sie sich den Text als PDF herunter.

 

Wohnungsverkauf Tipps - Wohnungsverkauf Checkliste
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Wohnungsverkauf Tipps – Wohnungsverkauf Checkliste

Wohnungsverkauf Tipps – Wohnungsverkauf Checkliste

Wohnungsverkauf Tipps vom Profi und eine Wohnungsverkauf Checkliste sind wertvoll. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung haben Wohnungseigentümer und Wohnungskäufer betreffend der beim Verkauf notwendigen Unterlagen immer wieder die gleichen Fragen, wie zum Beispiel:

  • Was ist beim Verkauf der Eigentumswohnung zu beachten?
  • Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich meine Wohnung verkaufen will und woher bekomme ich diese?
  • Welche Unterlagen sollen beim Kauf einer Eigentumswohnung überprüft werden?
  • Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung einen Energieausweis vorlegen?
  • Woher bekomme ich einen gratis Energieausweis?
  • Was ist ein Nutzwertgutachten?
  • Woher bekomme ich einen Grundriss meiner Wohnung?
  • Wie hoch sind die Maklerkosten beim Wohnungsverkauf?

Wohnung verkaufen ist Vertrauenssache.  Es ist wichtig, einen ehrlichen, vertrauenswürdigen und kompetenten Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf an seiner Seite zu haben.

Ich -Immobilienmakler und Baumeister Brehm – verkaufe jedes Jahr zahlreiche Wohnungen in Wien und habe daher sehr gute Kenntnisse des Wiener Wohnungsmarktes und berate Sie gerne persönlich. Das erste Gespräch und die Besichtigung der zu Verkauf stehenden Wohnung ist unverbindlich und mit keinen Kosten verbunden. Ich freue mich über Ihren Anruf

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir haben für Sie eine Checkliste der Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung zusammengestellt, die wir unseren Kunden unaufgefordert zur Verfügung stellen, wenn sie Interesse haben, eine Wohnung zu kaufen. Wir wissen woher man die Unterlagen bekommt und wir können diese kurzfristig besorgen. Aus jahrelanger Erfahrung wissen wir, worauf man besonders acht geben sollte und vor allem wie man am besten reagiert, wenn Besonderheiten in den geprüften Unterlagen auftreten.

Einige Beispiele für Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung:

  • Der vorhandene Grundriss stimmt mit dem bei der Baubehörde aufliegenden Grundriss nicht überein, weil Sie oder der Voreigentümer eigenmächtig kleinere oder größere Änderungen durchgeführt haben.
  • Oder die Loggia wurde ohne Bewilligung der MA 37 und ohne Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer verglast bzw. geschlossen.

Unsere Wohnungsverkauf Tipps und Wohnungsverkauf Checkliste

Diese gilt natürlich umgekehrt auch für den Kauf einer Wohnung.

1) Der Grundbuchsauszug – Wohnungsverkauf Checkliste

Ganz wesentlich beim Wohnungskauf ist der Grundbuchsauszug. Der beauftragte Immobilienmakler stellt Ihnen den aktuellen Grundbuchsauszug zur Verfügung. Alternativ gibt es Anbieter, bei denen Sie den Grundbuchsauszug online erwerben können. Auch wenn Sie der Meinung sind, Ihr Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens wird den Ankauf professionell für Sie abwickeln, empfehle ich Käufern, gewisse Punkte im Vorfeld zu beachten:

a) Ist Wohnungseigentum begründet?
In der Aufschrift des Grundbuchsauszugs gibt es den Hinweis ob Wohnungseigentum begründet ist.

b) Wer ist der Wohnungseigentümer?
Bei Firmen und gewerblichen Verkäufern empfehle ich, Erkundigungen einzuholen bzw. eine kurze Recherche durchzuführen, ob es negative Erfahrungen mit diesem Verkäufer gibt.

c) Gibt es einen Mehrheitseigentümer im Haus?
Im Wohnungseigentum werden viele Entscheidungen von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft getroffen. Wenn es im Haus einen Mehrheitseigentümer gibt, entscheidet dieser z.B. über die ordentliche Erhaltung der Liegenschaft oder die Bestellung des Hausverwalters.

d) Welche Belastungen sind eingetragen und inwiefern haben diese Auswirkungen auf den zukünftigen Wohnungseigentümer?

2) Der baubewilligte Grundriss – Wohnungsverkauf Tipps

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen, insbesondere bei Altbauten sind uns in der Vergangenheit schon die unterschiedlichsten Grundrisse zur Verfügung gestellt worden. Zum Beispiel vom Verkäufer oder Voreigentümer selbst angefertigte Handskizzen Grundrisse oder vom Makler mit Hand oder CAD-Programm angefertigte Grundrisse.

Die wesentliche Frage ist:

Handelt es sich bei dem vom Verkäufer bzw. Makler zur Verfügung gestellten Grundriss um den baubewilligten Grundriss, der bei der Behörde (in Wien Magistratsabteilung 37) aufliegt?

Aus der Erfahrung kann ich Ihnen nur empfehlen, überprüfen Sie insbesondere bei Altbauten, ob es sich um den original baubewilligten Grundriss mit den angegebenen m² handelt. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass es sich um den baubewilligten Grundriss handelt. Den baubewilligten Grundriss können Sie in Wien bei der MA 37 einsehen und sie können dort auch Kopien anfertigen. Damit Sie als Kaufinteressent in den Bauakt der MA 37 einsehen können, benötigen Sie eine Vollmacht vom Wohnungseigentümer, ein aktueller Grundbuchsauszug und einen Identitätsnachweis. Ein guter Makler stellt Ihnen Kopien des bei der Behörde aufliegenden Bauaktes zur Verfügung und erläutert Ihnen allfällige Besonderheiten.

Haben Sie Fragen zu den Wohnungsverkauf Tipps und der Wohnungsverkauf Checkliste?

 

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

3) Monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung schreibt dem Wohnungseigentümer monatlich die Beiträge für die Betriebskosten und die Beiträge für die Reparaturrücklage vor. Bei dem Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage, werden auch die Heizkostenakonto und Warmwasserakonto von der Hausverwaltung vorgeschrieben. Lassen Sie sich bei Ankaufsinteresse die aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung vorlegen. Überdurchschnittliche hohe Betriebskosten, Rücklagenvorschreibungen und Heizkostenakonto haben Einfluss auf den Marktwert der Wohnung.

4) Wohnungseigentumsvertrag -Wohnungsverkauf Checkliste

Bei jeder Wohnung in einem Wohnungseigentumshaus gibt es einen Wohnungseigentumsvertrag. Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehung der Wohnungseigentümer zueinander. Im Wohnungseigentumsvertrag sind alle Wohnungseigentumsobjekte mit deren Zubehör und deren Nutzwerte aufgelistet. Weiter befinden sich im Wohnungseigentumsvertrag die Benützungsregelung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und es kann festgehalten sein, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft (Beiträge zum Instandhaltungsrücklage, Betriebskosten) nach einem Nutzflächenschlüssel erfolgt. Im Wohnungseigentumsvertrag ist auch oft geregelt, wer für die Instandhaltung der Fenster zuständig ist. Ist die Instandhaltung der Fenster im Wohnungseigentumsvertrag nicht geregelt, ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer (Miteigentümer) sondern die Gemeinschaft zuständig. Grundsätzlich sollten Sie den Wohnungseigentumsvertrag von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann der Wohnungseigentumsvertrag in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

5) Nutzwertgutachten, Nutzwertfestsetzung, Parifizierung -Wohnungsverkauf Checkliste

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (Wohnungseigentümer eines Wohnhauses) untereinander. Die Grundlage der Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzwertberechnung erfolgt durch für den Hochbau zuständige Ziviltechniker oder Sachverständige für das Immobilienwesen. Da die Nutzfläche definiert ist und der Ziviltechniker bzw. Sachverständige sich an diese Definition halten muss, ist auf die Nutzflächenermittlung im Nutzwertgutachten einigermaßen Verlass. Und da im Verkauf erfahrungsgemäß bei den m² immer wieder falsche Angaben gemacht werden, empfehle ich Käufern einen Blick ins Nutzwertgutachten zu werfen, falls im übermittelten Wohnungseigentumsvertrag nicht eindeutig ersichtlich ist, welche Größe und welchen Nutzwert die Wohnung hat. Grundsätzlich sollten Sie das Nutzwertgutachten von der Hausverwaltung bekommen bzw. dort kopieren können. Sollte das nicht möglich sein, kann das Nutzwertgutachten in Wien bei dem für den Bezirk zuständigen Bezirksgericht eingesehen und kopiert werden.

6) Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung

Im Protokoll der letzten Wohnungseigentumsversammlung können Sie nachlesen, welche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft aktuell beschlossen wurden. Sie erfahren, ob größere Sanierungen im Haus anstehen und wie die Wohnungseigentümer dazu stehen. Meistens werden Sie auch über den aktuellen Stand der Reparaturrücklage informiert. Sie erhalten einen Einblick welche Anliegen die einzelnen Wohnungseigentümer haben und wie viele Wohnungseigentümer an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und ob die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig war. Das Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung bekommen Sie bei der Hausverwaltung.

7) Vorausschau der Hausverwaltung –

Die Vorausschau ist für den Wohnungskäufer wesentlich, da die Hausverwaltung Erhaltungsarbeiten ankündigen muss, die in absehbarer Zeit anfallen werden und die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Auch geplante Verbesserungsmaßnahmen sind bekannt zu geben. Für diese Erhaltungsarbeiten sind die kalkulierten Kosten anzugeben. Die Hausverwaltung hat bis zum Ende eines jeden Jahres eine Vorausschau zu erstellen und diese schriftlich den Wohnungseigentümern zur Kenntnis zu bringen. Die Vorausschau der Hausverwaltung sollten Sie als Wohnungseigentümer unaufgefordert jedes Jahr von der Hausverwaltung zugesendet bekommen. Sie als Wohnungseigentümer können von der Hausverwaltung die aktuelle Vorausschau anfordern.

8) Energieausweis

Im Energieausweisvorlagegesetz ist geregelt, dass bei Verkauf der Eigentumswohnung der Verkäufer dem Käufer einen maximal 10 Jahre alten Energieausweis vorlegen muss. Woher bekomme ich als Wohnungseigentümer einen Energieausweis? Die gute Nachricht ist, die Hausverwaltung ist verpflichtet für das Gebäude einen Energieausweis beizuschaffen, wenn nicht ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, keinen Energieausweis einzuholen. Und falls die Hausverwaltung keinen Energieausweis zur Verfügung stellt, können wir Ihnen bei einem Verkaufsauftrag kurzfristig einen gratis Energieausweis besorgen.

9) Aktueller Stand der Reparaturrücklage

Der aktuelle Stand der Reparaturrücklage sollte im Protokoll der letzten Wohnungseigentümerversammlung oder der Vorausschau der Hausverwaltung angegeben sein. Ist das nicht der Fall, oder sind inzwischen mehrere Monate vergangen und wurden zwischenzeitlich größere Sanierungsarbeiten durchgeführt, sollte der aktuelle Wert der Reparaturrücklage bei der Hausverwaltung angefragt und beim Verkauf angegeben werden.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder eine Wohnung kaufen wollen, stehen wir Ihnen selbstverständlich bei allen diesen Fragen zur Seite!

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

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Wohnungseigentumsgesetz 2002

Gesamte Rechtsvorschrift für Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955