Elektrobefund, Österreich-Elektroattest
Was ist ein Elektrobefund?
Ein Elektrobefund ist ein von einem befugten Elektrotechniker ausgestellter Bericht, der den Zustand einer elektrischen Anlage dokumentiert. Bei der Vermietung einer Wohnung muss im E-Befund bestätigt werden, dass die elektrische Anlage der Wohnung überprüft wurde und sie sich in einem technisch ordnungsgemäßen Zustand befindet. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bedeutung der Elektrobefund für Immobilien, insbesondere für Wohnungen hat.
Welche Informationen enthält der Elektrobefund?
- Der Befund dokumentiert die Überprüfung der elektrischen Anlage auf Sicherheit und Funktionalität.
- Die Feststellung von Mängeln der elektrischen Anlage und deren Dokumentation.
- Empfehlung zur Behebung von Mängeln.
- Der Befund stellt sicher, dass die elektrische Anlage die geltenden Normen und Vorschriften einhält, insbesondere die Anforderungen und Sicherheitsstandards der österreichischen Norm ÖVE/ÖNORM E8001-1.
Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung einen Elektrobefund vorzulegen?
Gibt es gesetzliche Vorgaben?
Ja, seit dem 13.07.2010 sind Vermieter einer Wohnung gesetzlich verpflichtet sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrogesetzes 1992 (ETG 1992) entspricht. Die Elektrotechnikverordnung konkretisiert die Vorgaben des ETG und verweist auf die Einhaltung der technischen Normen, insbesondere der ÖVE/ÖNORM 8001-1.
Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.
Haben Sie gewusst, dass…
Immobilienmakler Brehm und sein Team Vermietern und Verkäufern anbietet, Ihre Wohnung kostengünstig und zeitnah in vermietbaren bzw. verkaufbaren Zustand zu bringen? Wir kümmern uns auf Wunsch des Vermieters auch um die Einholung eines Elektrobefundes um 360€ (brutto). Ein gültiger Elektrobefund beugt eventuellen Haftungen im Schadenfall vor.
Wann ist ein Elektrobefund erforderlich?
In folgenden Fällen ist ein E-Befund erforderlich:
- Erstvermietung: Immer dann, wenn die Wohnung zum ersten Mal vermietet wird.
- Vermietung nach Umbau oder Sanierung: Immer dann, wenn die elektrische Anlage verändert wird.
- Regelmäßige Überprüfung: Auch ohne Veränderung muss die elektrische Anlage bei einer Wohnung alle 10 Jahre überprüft werden.
Wie erkenne ich, dass die Elektroanlage für die Vermietung jedenfalls modernisiert gehört?
In einer Wohnung, die vermietet werden soll, muss mindestens ein Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) mit 30 mA Nennfehlerstrom installiert sein, wenn die Steckdosenstromkreise keinen zusätzlichen Schutz haben. Unabhängig davon, ob die Elektroanlage alt oder neu ist, muss dieser Schutzschalter vorhanden sein.
Praxistest für Vermieter (ersetzt aber keinen gültigen E-Befund!)
Prüfung des Sicherungskastens der Wohnung
- Der Elektriker schaut in den Verteilerkasten der Wohnung und überprüft, ob bereits ein FI-Schutzschalter (30 mA) vorhanden ist.
- Falls ein FI-Schutzschalter vorhanden ist, muss er funktionstüchtig sein (Test über Prüftaste).
Falls kein FI-Schutzschalter oder nur einer mit höherem Nennfehlerstrom vorhanden ist
- Wenn es keinen FI-Schalter gibt oder nur ein veraltetes Modell mit höherem Nennfehlerstrom (z. B. 100 mA), muss für die Wohnungsvermietung der Elektriker jedenfalls her und die Anlage modernisieren.
Was kostet ein Elektrobefund in Österreich?
- Die Kosten für den Elektrobefund belaufen sich für eine Wohnung im Regelfall auf etwa 300-450 € brutto (Stand 2025). Zusatzkosten kommen hinzu, wenn das Elektrounternehmen zusätzliche Leistungen erbringen muss, damit ein gültiger E-Befund ausgestellt werden kann.
Muss der Vermieter die Kosten des E-Befundes tragen?
Ja, weil die Vorlageverpflichtung den Vermieter trifft.
Kann der Vermieter die Kosten einer E-Befund-Erstellung dem ausziehenden Mieter verrechnen?
Hierzu gibt es noch keine Rechtsprechung. Bei gewerblichen Vermietern wäre die Überwälzung der Kosten auf den Mieter ein Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz. Aber auch bei privaten Vermietern ist davon auszugehen, dass die öffentlich-rechtliche Pflicht der Vorlage des Elektrobefundes vertraglich nicht übertragbar ist.
Wie lange ist ein Elektrobefund gültig?
Die ÖVE/ÖNORM E8001-1 empfiehlt eine Überprüfung der elektrischen Anlage in privaten Wohnungen alle 10 Jahre.
Ein 5 Jahre Intervall gilt für gewerbliche Anlage, die höheren Beanspruchungen ausgesetzt sind.
Fehlender Elektrobefund und Mietzinsminderung
Hierzu gibt es ein Urteil vom OGH 4 Ob 83/19p vom 5.7.2019. Darin hat der oberste Gerichtshof festgestellt:
„Dass eine elektrische Anlage nicht den Vorschriften der Elektrotechnikverordnung (ETV) 2002 entspricht, ist für sich alleine noch nicht geeignet, eine Unbrauchbarkeit der Wohnung zu bewirken. Bei Nichterfüllung der Voraussetzungen des § 7a ETV ist aber eine potenzielle Gefährlichkeit der Anlage zu vermuten, was der Vermieter widerlegen kann. Misslingt dieser Gegenbeweis, kann eine Mietzinsminderung berechtigt sein.“
E-Befund und Versicherung
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, einen E-Befund für den Versicherungsschutz vorzulegen. Die Versicherung kann aber die Schadensregulierung verweigern oder Regressansprüche geltend machen, wenn es zum Schaden kommt und kein Nachweis der Überprüfung der Anlage vorgelegt werden kann. Zur Sicherstellung des Versicherungsschutzes ist ein gültiger E-Befund also ratsam.
Elektrobefund Einfamilienhaus
Anders sieht die Rechtslage bei der Vermietung von Einfamilienhäusern aus. Einfamilienhäuser fallen in Österreich nicht unter das Mietrechtsgesetz, sondern unterliegen dem Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. Hier besteht für Vermieter keine Pflicht, dem Mieter einen Elektrobefund vorzulegen. Es ist jedoch aus Sicherheits- und Haftungsgründen ratsam, die Elektroinstallationen des Einfamilienhauses vor der Vermietung überprüfen zu lassen und in weiterer Folge dem Mieter einen gültigen Elektrobefund vorzulegen.
Ist ein Elektrobefund beim Verkauf von Immobilien Pflicht?
Nein. Es gibt in Österreich derzeit keine gesetzliche Verpflichtung der Vorlage eines Elektrobefunds beim Verkauf von einer Wohnung oder beim Verkauf von einem Haus. Nur die Vorlage eines Energieausweises ist Pflicht beim Verkauf oder bei Vermietung einer Immobilie.
Ist ein gültiger Elektrobefund beim Verkauf einer Wohnung vorteilhaft?
Ein gültiger E-Befund kann beim Verkauf durchaus von Vorteil sein, insbesondere wenn die Wohnung sich in einem guten Zustand präsentiert und für potenzielle Käufer einzugsbereit erscheint. Ist die Wohnung sanierungsbedürftig, etwa wenn noch alte Schraubsicherungen vorhanden sind, wird den Käufern klar sein, dass eine Modernisierung der Elektroinstallation notwendig ist.
Hier macht es keinen Sinn eine Überprüfung der Elektroanlagen zu beauftragen.
Wohnungsverkauf ohne gültigen Elektrobefund?
Der Verkäufer kann auch ein Haftungsrisiko haben, wenn die Elektroinstallationen nicht den geltenden Sicherheitsvorschriften entsprechen und dies nicht offengelegt wird. Besonders problematisch wird es, wenn der Verkäufer von schwerwiegenden Mängeln der elektrischen Anlage weiß und diese nicht offenlegt bzw. bewusst verschweigt. Beim Verkauf von Immobilien ist Transparenz die beste Strategie, um möglichst keine Haftungen einzugehen.
Elektrobefund und Sorglospaket von Immobilienmakler Brehm
Wenn wir mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt sind, informieren wir private Vermieter über die Pflicht der Vorlage eines Elektrobefundes an den Mieter. Insbesondere dann, wenn eine veraltete Elektroanlage augenscheinlich ist. Der Vermieter entscheidet selbst, ob er einen Elektrobefund ausstellen lassen will.
Elektroattest
In Österreich wird neben dem Begriff Elektrobefund auch der Begriff Elektroattest synonym verwendet. Es gibt jedoch einen Unterschied.
Das Elektroattest ist eine spezifische Prüfung für einzelne Geräte oder Installationen. Ein Elektroattest wird für Maschinen oder elektrische Betriebsmittel erstellt.
Also während der Elektrobefund zum Nachweis der Sicherheit der ganzen Elektroanlage dient, ist der Elektroattest als Nachweis einzelner elektrischer Geräte oder Installationen vorgesehen. Ein Elektroattest wird für einfachere Nachweise verwendet und ist weniger umfangreich als ein Elektrobefund.
Wer darf einen E-Befund erstellen?
Den E-Befund kann nur ein konzessioniertes Elektrounternehmen ausstellen.
Gibt es eine Prüfpickerl, ein Wartungspickerl oder Servicepickerl?
Während Installateure nach der Thermenwartung im Regelfall ein Wartungspickerl, Servicepickerl oder ein Pickerl mit „Nächste Wartung fällig: [Datum]“ anbringen, gibt es bei der Überprüfung der Elektroinstallationen von einer Wohnung einen schriftlichen Elektrobefund.
Bei Elektroattesten einzelner Geräte oder Maschinen für den gewerblichen Bereich gibt hingegen sehr wohl ein Prüfpickerl.
Links:
https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/fehlender-elektrobefund-und-mietzinsminderung/
https://www.elektroinnung-wien.at/
Downloads:
Elektrobefund Muster PDF
OGH Fehlender Elektrobefund und-Mietzinsminderung
Elektrotechnikgesetz ETG 1992, Fassung vom 16.02.2025
Elektrobefund – Elektroattest – E-Befund
Elektrobefund, Österreich-Elektroattest
Was ist ein Elektrobefund?
Ein Elektrobefund ist ein von einem befugten Elektrotechniker ausgestellter Bericht, der den Zustand einer elektrischen Anlage dokumentiert. Bei der Vermietung einer Wohnung muss im E-Befund bestätigt werden, dass die elektrische Anlage der Wohnung überprüft wurde und sie sich in einem technisch ordnungsgemäßen Zustand befindet. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bedeutung der Elektrobefund für Immobilien, insbesondere für Wohnungen hat.
Welche Informationen enthält der Elektrobefund?
Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter einer Wohnung einen Elektrobefund vorzulegen?
Gibt es gesetzliche Vorgaben?
Ja, seit dem 13.07.2010 sind Vermieter einer Wohnung gesetzlich verpflichtet sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrogesetzes 1992 (ETG 1992) entspricht. Die Elektrotechnikverordnung konkretisiert die Vorgaben des ETG und verweist auf die Einhaltung der technischen Normen, insbesondere der ÖVE/ÖNORM 8001-1.
Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.
Haben Sie gewusst, dass…
Immobilienmakler Brehm und sein Team Vermietern und Verkäufern anbietet, Ihre Wohnung kostengünstig und zeitnah in vermietbaren bzw. verkaufbaren Zustand zu bringen? Wir kümmern uns auf Wunsch des Vermieters auch um die Einholung eines Elektrobefundes um 360€ (brutto). Ein gültiger Elektrobefund beugt eventuellen Haftungen im Schadenfall vor.
Wann ist ein Elektrobefund erforderlich?
In folgenden Fällen ist ein E-Befund erforderlich:
Wie erkenne ich, dass die Elektroanlage für die Vermietung jedenfalls modernisiert gehört?
In einer Wohnung, die vermietet werden soll, muss mindestens ein Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) mit 30 mA Nennfehlerstrom installiert sein, wenn die Steckdosenstromkreise keinen zusätzlichen Schutz haben. Unabhängig davon, ob die Elektroanlage alt oder neu ist, muss dieser Schutzschalter vorhanden sein.
Praxistest für Vermieter (ersetzt aber keinen gültigen E-Befund!)
Prüfung des Sicherungskastens der Wohnung
Falls kein FI-Schutzschalter oder nur einer mit höherem Nennfehlerstrom vorhanden ist
Was kostet ein Elektrobefund in Österreich?
Muss der Vermieter die Kosten des E-Befundes tragen?
Ja, weil die Vorlageverpflichtung den Vermieter trifft.
Kann der Vermieter die Kosten einer E-Befund-Erstellung dem ausziehenden Mieter verrechnen?
Hierzu gibt es noch keine Rechtsprechung. Bei gewerblichen Vermietern wäre die Überwälzung der Kosten auf den Mieter ein Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz. Aber auch bei privaten Vermietern ist davon auszugehen, dass die öffentlich-rechtliche Pflicht der Vorlage des Elektrobefundes vertraglich nicht übertragbar ist.
Wie lange ist ein Elektrobefund gültig?
Die ÖVE/ÖNORM E8001-1 empfiehlt eine Überprüfung der elektrischen Anlage in privaten Wohnungen alle 10 Jahre.
Ein 5 Jahre Intervall gilt für gewerbliche Anlage, die höheren Beanspruchungen ausgesetzt sind.
Fehlender Elektrobefund und Mietzinsminderung
Hierzu gibt es ein Urteil vom OGH 4 Ob 83/19p vom 5.7.2019. Darin hat der oberste Gerichtshof festgestellt:
„Dass eine elektrische Anlage nicht den Vorschriften der Elektrotechnikverordnung (ETV) 2002 entspricht, ist für sich alleine noch nicht geeignet, eine Unbrauchbarkeit der Wohnung zu bewirken. Bei Nichterfüllung der Voraussetzungen des § 7a ETV ist aber eine potenzielle Gefährlichkeit der Anlage zu vermuten, was der Vermieter widerlegen kann. Misslingt dieser Gegenbeweis, kann eine Mietzinsminderung berechtigt sein.“
E-Befund und Versicherung
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, einen E-Befund für den Versicherungsschutz vorzulegen. Die Versicherung kann aber die Schadensregulierung verweigern oder Regressansprüche geltend machen, wenn es zum Schaden kommt und kein Nachweis der Überprüfung der Anlage vorgelegt werden kann. Zur Sicherstellung des Versicherungsschutzes ist ein gültiger E-Befund also ratsam.
Elektrobefund Einfamilienhaus
Anders sieht die Rechtslage bei der Vermietung von Einfamilienhäusern aus. Einfamilienhäuser fallen in Österreich nicht unter das Mietrechtsgesetz, sondern unterliegen dem Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch. Hier besteht für Vermieter keine Pflicht, dem Mieter einen Elektrobefund vorzulegen. Es ist jedoch aus Sicherheits- und Haftungsgründen ratsam, die Elektroinstallationen des Einfamilienhauses vor der Vermietung überprüfen zu lassen und in weiterer Folge dem Mieter einen gültigen Elektrobefund vorzulegen.
Ist ein Elektrobefund beim Verkauf von Immobilien Pflicht?
Nein. Es gibt in Österreich derzeit keine gesetzliche Verpflichtung der Vorlage eines Elektrobefunds beim Verkauf von einer Wohnung oder beim Verkauf von einem Haus. Nur die Vorlage eines Energieausweises ist Pflicht beim Verkauf oder bei Vermietung einer Immobilie.
Ist ein gültiger Elektrobefund beim Verkauf einer Wohnung vorteilhaft?
Ein gültiger E-Befund kann beim Verkauf durchaus von Vorteil sein, insbesondere wenn die Wohnung sich in einem guten Zustand präsentiert und für potenzielle Käufer einzugsbereit erscheint. Ist die Wohnung sanierungsbedürftig, etwa wenn noch alte Schraubsicherungen vorhanden sind, wird den Käufern klar sein, dass eine Modernisierung der Elektroinstallation notwendig ist.
veraltete Elektroinstallation – kein E-Befund für Verkauf
Hier macht es keinen Sinn eine Überprüfung der Elektroanlagen zu beauftragen.
Wohnungsverkauf ohne gültigen Elektrobefund?
Der Verkäufer kann auch ein Haftungsrisiko haben, wenn die Elektroinstallationen nicht den geltenden Sicherheitsvorschriften entsprechen und dies nicht offengelegt wird. Besonders problematisch wird es, wenn der Verkäufer von schwerwiegenden Mängeln der elektrischen Anlage weiß und diese nicht offenlegt bzw. bewusst verschweigt. Beim Verkauf von Immobilien ist Transparenz die beste Strategie, um möglichst keine Haftungen einzugehen.
Elektrobefund und Sorglospaket von Immobilienmakler Brehm
Wenn wir mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt sind, informieren wir private Vermieter über die Pflicht der Vorlage eines Elektrobefundes an den Mieter. Insbesondere dann, wenn eine veraltete Elektroanlage augenscheinlich ist. Der Vermieter entscheidet selbst, ob er einen Elektrobefund ausstellen lassen will.
Elektroattest
In Österreich wird neben dem Begriff Elektrobefund auch der Begriff Elektroattest synonym verwendet. Es gibt jedoch einen Unterschied.
Das Elektroattest ist eine spezifische Prüfung für einzelne Geräte oder Installationen. Ein Elektroattest wird für Maschinen oder elektrische Betriebsmittel erstellt.
Also während der Elektrobefund zum Nachweis der Sicherheit der ganzen Elektroanlage dient, ist der Elektroattest als Nachweis einzelner elektrischer Geräte oder Installationen vorgesehen. Ein Elektroattest wird für einfachere Nachweise verwendet und ist weniger umfangreich als ein Elektrobefund.
Wer darf einen E-Befund erstellen?
Den E-Befund kann nur ein konzessioniertes Elektrounternehmen ausstellen.
Gibt es eine Prüfpickerl, ein Wartungspickerl oder Servicepickerl?
Während Installateure nach der Thermenwartung im Regelfall ein Wartungspickerl, Servicepickerl oder ein Pickerl mit „Nächste Wartung fällig: [Datum]“ anbringen, gibt es bei der Überprüfung der Elektroinstallationen von einer Wohnung einen schriftlichen Elektrobefund.
Bei Elektroattesten einzelner Geräte oder Maschinen für den gewerblichen Bereich gibt hingegen sehr wohl ein Prüfpickerl.
Links:
https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/fehlender-elektrobefund-und-mietzinsminderung/
https://www.elektroinnung-wien.at/
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OGH Fehlender Elektrobefund und-Mietzinsminderung
Elektrotechnikgesetz ETG 1992, Fassung vom 16.02.2025
Mietanbot und Mietanbot Rücktritt
Der Wiener Mietwohnungsmarkt 2025 ist angespannt und wird es aufgrund der geringen Neubautätigkeit auch noch längere Zeit bleiben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist sehr hoch und das Angebot ist sehr klein. Mieter und Vermieter stehen vor neuen Herausforderungen, die es zu meistern gilt.
Wenn das Mietanbot richtig angewendet wird, ist es ein sehr hilfreiches Werkzeug bei der Vermietung von Immobilien.
Im folgenden Artikel werden folgende Punkte abgehandelt:
Was ist ein Mietanbot?
Ein Mietanbot (oder Mietangebot) ist rechtlich nach §862 ein Versprechen (Antrag) auf Abschluss eines Mietvertrages und kann innerhalb der vom Antragsteller bestimmten Frist angenommen werden. Vor Ablauf der Antragsfrist kann der Antrag nicht zurückgenommen werden. Das Mietanbot enthält den Überblick über die zu mietende Wohnung und in der Regel alle wesentlichen Bedingungen für den Abschluss eines Mietvertrages. Eine genaue Vorgabe über das Design und den Umfang gibt es nicht. Im Mietanbot sollten die wichtigsten Merkmale für die Anmietung angeführt sein, wie:
Mietanbot – Vorlage
Funktion und die richtige Anwendung des Mietanbots
Ein Mietanbot wird zuerst vom Mieter ausgefüllt und unterschrieben und an den Makler oder direkt an den Vermieter gesendet. Mit dieser Angebotslegung erklärt sich der Mieter bereit, die Wohnung zu mieten.
Das Angebot ist also einseitig verbindlich.
Im nächsten Schritt prüft der Vermieter die übermittelten Bonitätsunterlagen. Manchmal kann der Vermieter sich auch aus mehreren Kandidaten den passendsten auszuwählen. Wenn in weiterer Folge die Vermieterseite das Mietanbot gegenzeichnet, kommt ein Vertrag zustande. (ABGB §§861 Abschließung des Vertrages.).
Nun ist das Angebot auch für den Vermieter bindend und es ist der Weg zur Mietvertragsunterzeichnung geebnet.
Was passiert, wenn ich mehrere Mietanbote abgegeben habe und diese angenommen werden?
In der Praxis ist es oftmals der Fall, dass Wohnungssuchende sich gleichzeitig für mehrere Wohnungen bewerben, um bei einer Ablehnung noch eine Alternativwohnung parat zu haben. Wenn man jedoch den Zuschlag für mehrere Wohnungen erhält, kann das zu Problemen führen, da man vertraglich bereits gebunden ist.
Fristen und Rücktritt vom Mietanbot:
Ein Mietanbot ist, solange kein Zeitpunkt auf dem Mietanbot festgelegt wurde, für eine angemessene Zeit gültig (das sind ca. 14 Tage).
Rücktritt vom Mietanbot und Schadenersatz
Als Konsument haben Sie nur eine rechtlich gesicherte konsequenzlose Möglichkeit vom Mietanbot zurückzutreten. Diese Rücktrittsmöglichkeit ist im §30a Konsumentenschutzgesetz geregelt. Es müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein, damit Sie kostenlos vom Mietanbot zurücktreten können:
Ist eine der Voraussetzungen nicht gegeben, kann der Rücktritt zu Konsequenzen führen.
Kann beim Rücktritt vom Mietanbot auf Schadenersatz geklagt werden?
Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
Ja, ein Rücktritt von einem Mietanbot kann unter bestimmten Umständen Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Dies hängt von der rechtlichen Situation und den konkreten Umständen des Falls ab. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können:
Sind alle diese Bedingungen erfüllt, können Sie schadenersatzpflichtig gegenüber dem Immobilienmakler und dem Vermieter werden.
Höhe der Ansprüche
Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach dem entstandenen Schaden und ist immer im individuellen Fall zu eruieren. Beispielhaft angeführt:
Konkreter Schaden: Etwa Kosten für Makler, Anzeigen oder die Mietausfälle.
Ersatz entgangener Gewinne: Der Vermieter kann den Betrag einfordern, den er durch die Nichtvermieten verliert.
Tipps für Mieter bei Abgabe von Mietanboten
Rücktritt vom Mietanbot: Unterstützung für Vermieter durch Brehm Immobilien
Die Vermietung einer Immobilie ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Als Vermieter freuen Sie sich, wenn Sie nach zahlreichen Wohnungsbesichtigungen endlich den „perfekten Mieter“ gefunden haben, der Ihnen ein verbindliches Mietanbot unterbreitet. Doch was passiert, wenn dieser Mieter kurz vor der Unterzeichnung des Mietvertrags oder kurz vor dem Einzug plötzlich abspringt? Genau in solchen Fällen zeigt sich, wie wichtig professionelle Unterstützung bei der Mietersuche ist.
Der Frust des Vermieters: Mehr Aufwand, Ärger und potenzieller Leerstand
Die Absage eines Mieters nach Abgabe eines Mietanbots ist für Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern auch kostspielig. Häufig haben Sie als Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt viel Aufwand betrieben, um einen geeigneten Mieter zu finden:
Wenn sich ein Mietinteressent dann kurzfristig anders entscheidet, stehen Sie wieder am Anfang – mit zusätzlichen Kosten, Ärger und womöglich einer längeren Leerstandszeit Ihrer Immobilie.
Warum springen Mieter ab?
Viele Mieter unterschätzen die Verbindlichkeit eines Mietanbots oder handeln leichtfertig.
Oft ändern sie ihre Meinung aufgrund von:
Das Problem liegt jedoch darin, dass dieser Rücktritt für den Mieter oft keine unmittelbaren Konsequenzen hat – für den Vermieter hingegen schon.
Die Lösung: Professionelle Unterstützung durch Brehm Immobilien
Als erfahrenes Maklerunternehmen hat Brehm Immobilien eine klare Strategie entwickelt, um Vermieter vor genau diesen Problemen zu schützen. Unser Fokus liegt darauf, Ihnen die Mietersuche so unkompliziert und sicher wie möglich zu machen.
Unsere Vermittlungsdienstleistung in der Vermietung zeichnet sich aus durch:
Bei uns wird die Abgabe eines Mietanbots von Mietinteressenten nicht leichtfertig gehandhabt. Mietinteressenten werden von uns darauf hingewiesen, dass ein Rücktritt vom Mietanbot Konsequenzen hat. Dies sorgt dafür, dass sich potenzielle Mieter vorab genau überlegen, ob sie die Wohnung wirklich mieten möchten. Ein Mietanbot bei Brehm Immobilien ist keine unverbindliche Absichtserklärung, sondern eine fundierte Entscheidung.
Um Vermieter zu schützen, sehen wir in unseren Mietanboten klare Regelungen vor: Sollte ein Mietinteressent nach Abgabe eines verbindlichen Mietanbots zurücktreten, entstehen für den Anbosteller Kosten. Dies dient einerseits dem Schutz des Vermieters und andererseits wird sichergestellt, dass Mietinteressenten mit Ernsthaftigkeit an die Sache herangehen. Rücktritte sind dadurch eine absolute Ausnahme.
Durch unsere professionelle Vorgehensweise minimieren wir das Risiko, dass Vermieter wieder von vorn anfangen müssen. Dies reduziert Leerstandszeiten erheblich und stellt sicher, dass Ihre Immobilie schnell und zuverlässig vermietet wird.
Wir übernehmen den gesamten Prozess der Mietersuche: von der professionellen Vermarktung über Besichtigungen bis hin zur Bonitätsprüfung der Interessenten, der Vertragsabwicklung und Wohnungsübergabe. So können Sie sich entspannt zurücklehnen, während wir für Sie die passenden Mieter finden.
Ihr Vorteil: Mit Brehm Immobilien auf der sicheren Seite
Setzen Sie auf unsere Erfahrung und Kompetenz und lassen Sie uns die Mietersuche für Sie übernehmen. Mit Brehm Immobilien an Ihrer Seite vermeiden Sie Rücktritte vom Mietanbot und sparen wertvolle Zeit und Nerven. Mit Brehm Immobilien haben Sie die Gewissheit, dass Ihr Mietprozess reibungslos und professionell abläuft.
MIETANBOT VORLAGE als PDF (zum Runterladen)
Link: https://www.jusline.at/gesetz/kschg/paragraf/30a
Mieterauswahl – Mieterprüfung – Wien
Die Kunst der Mieterauswahl und Mieterprüfung in Wien – Worauf Vermieter achten sollten
Die Mieterauswahl und Mieterprüfung in Wien ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die ein Vermieter treffen muss. Immobilienmakler Brehm vermittelt seit über 25 Jahren Mietimmobilien und hat daher eine langjährige Erfahrung in der professionellen Mieterauswahl. Die Mieterauswahl ist wichtig, damit ein zuverlässiger Mieter, der die Miete regelmäßig zahlt, sorgsam mit der Immobilie umgeht und die Wohnung bzw. das Haus nach dem Ende der Mietzeit in einem ordentlichen Zustand zurückgibt. Um bei der Mieterauswahl keine Fehler zu machen, sollten bestimmte Kriterien beachtet werden.
Wichtige Unterlagen für die Mieterauswahl:
Damit Sie als Vermieter eine fundierte Entscheidung treffen können, sollten Mietinteressenten folgende Unterlagen vorlegen:
Mieterauswahl bei mehreren Interessenten
Wenn mehrere Personen Interesse an der Anmietung Ihrer Immobilie zeigen, haben Sie die Möglichkeit, die für Sie beste Wahl zu treffen. Eine sorgfältige Prüfung der Unterlagen erhöht die Wahrscheinlichkeit, langfristig einen zuverlässigen Mieter auszuwählen.
Kriterien für die Mieterauswahl und Mieterprüfung– Checkliste Mietauswahl
Die Expertise von Immobilienmakler Brehm bei Mieterauswahl und Mieterprüfung
Immobilienmakler Brehm prüft jede Bewerbung sorgfältig, bevor er sie dem Vermieter vorgelegt. Mit über 15 Jahren Erfahrung erkennen wir frühzeitig potenzielle Risiken und wissen, worauf es bei der Mieterauswahl ankommt. Unser Ziel ist es, zuverlässige und vertrauenswürdige Mieter zu vermitteln.
Sie möchten Ihre Immobilie professionell mit einem Immobilienmakler vermieten? Kontaktieren Sie uns – wir stehen Ihnen mit unserer Expertise zur Seite. Wir finden den passenden Mieter für Ihre Immobilie.
Vorbereitung für die Mieterauswahl: Wichtige Schritte für Vermieter
Um in die vorteilhafte Lage zu kommen, eine Mieterauswahl treffen zu können, sind gezielte Vorbereitungen notwendig. Diese Vorbereitungen erhöhen die Attraktivität Ihrer Immobilie und ziehen passende Mietinteressenten an. Die wichtigsten Maßnahmen sind:
I) Die Mietwohnung in einen ansprechenden Zustand bringen
Je ansprechender der Wohnungszustand ist, desto mehr potenzielle Mieter werden angesprochen.
Hinweis: Brehm Immobilen bietet in Wien einen schnellen und kostengünstigen Service zur Aufbereitung von Mietwohnungen an.
II) Marktkonforme Mietkonditionen festlegen
Die Mietkonditionen müssen realistisch und wettbewerbsfähig sein, um ausreichend Nachfrage zu generieren und um lange Leerstandszeiten zu vermeiden. Dabei sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen: Es zählen nicht nur die m², sondern auch die Zimmeranzahl, die Freiflächen, die mögliche Mietdauer und viele weitere Faktoren.
III) Mieterprofil definieren
Überlegen Sie im Vorfeld, welche Anforderungen Sie an einen Mieter stellen, und kommunizieren Sie das den Mietinteressenten klar. Welche Einkommen, Anforderungen haben Sie an den Mieter? Wie stehen Sie zu Haustieren? Teilen Sie Ihre Vorstellungen entweder in der Anzeige oder direkt Ihrem beauftragten Immobilienmakler mit.
IV) Professionelle Vermarktung
Die Mietwohnung sollte auf den nachgefragtesten Immobilienplattformen optimal präsentiert werden. Hochwertige Fotos und eine ansprechende Beschreibung sind entscheidend. Das definierte Mieterprofil sollte klar im Inserat ersichtlich sein.
V) Vorauswahl der Mietinteressenten
Prüfen Sie bereits vor einer Besichtigung, ob die Interessenten zu Ihrem Mieterprofil passen. Vermeiden Sie unnötige Besichtigungstermine mit unpassenden Interessenten.
VI) Zeitnahe Besichtigungstermine anbieten
Wohnungssuchende besichtigen laufend für sie infrage kommende Mietwohnungen. Wenn Sie zu lange mit der Besichtigungsmöglichkeit zuwarten, finden Mieter mit guter Bonität zwischenzeitlich andere passende Wohnungen. Deshalb ist das Ermöglichen von zeitlich flexiblen und zeitnahen Besichtigungsterminen wichtig.
Durch diese gezielten Schritte können Sie sicherstellen, dass Sie aus einer Vielzahl von Bewerbern den idealen Mieter auswählen können. Brehm Immobilien unterstützt Sie dabei mit einem umfassenden Service – von der optimalen Vorbereitung Ihrer Immobilie bis zur erfolgreichen Mieterauswahl.
Zweitwohnsitzabgabe bzw. Leerstandsabgabe Wien
Für welche Wohnungen gilt die Zweitwohnsitzabgabe bzw. Leerstandsabgabe?
Gilt die Zweitwohnsitzabgabe auch für alte, unsanierte Wohnungen?
Gilt die Zweitwohnsitzabgabe auch für Häuser in Wien?
Ja. Im §2 des Wiener Zweitwohnungsabgabegesetzes – WZWAG ist der Begriff der Wohnung als ein selbständiges Gebäude oder ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, das bzw. der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung individueller Wohnbedürfnisse von Menschen (Wohnen, Schlafen oder sonstiger Aufenthalt) zu dienen.
Wer zahlt bzw. haftet für die Wiener Zweitwohnsitzabgabe?
Ausnahmen von der Wiener Zweitwohnsitzabgabe
Das Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz – WZWAG sieht in §4 Abs. 2 folgende Ausnahmen vor:
Wenn Sie in Wien den Hauptwohnsitz gemeldet haben, entfällt für die eine einzige vom Hauptwohnsitz räumlich getrennte Zweitwohnung die Pflicht zur Entrichtung der Zweitwohnungsabgabe. Haben Sie mehr als eine vom Hauptwohnsitz räumlich getrennte Zweitwohnung inne, entfällt die Pflicht zur Entrichtung der Zweitwohnungsabgabe für jene Zweitwohnung, die dem Hauptwohnsitz räumlich am nächsten ist (Luftlinie).
Ausgenommen von der Wiener Zweitwohnsitzabgabe sind Wohnungen, die in ganzen Kalenderwochen aus rechtlichen, bautechnischen Gründen nicht nutzbar sind. Eine Wohnung ist jedenfalls nicht nutzbar, wenn die Behebung von Baugebrechen, welche die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, oder Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-, Kanalisations- und sanitären Anlagen erforderlich sind. Ein bloßer Sanierungsbedarf im Sinne von Erhaltungs- und kleineren, eine Wohnnutzung nicht ausschließenden Instandsetzungsarbeiten begründen hingegen keine Ausnahme.
Wohnungen, die trotz nachgewiesener geeigneter Bemühungen über einen Zeitraum von insgesamt sechs Monaten im Kalenderjahr zum ortsüblichen Mietzins nicht vermietet werden können.
Wie vermeide ich die Zweitwohnsitzabgabe – Leerstandsabgabe in Wien?
Ab 1.1.2025 fallen für Eigentümer von Immobilien (ob Wohnung, Haus oder Zinshaus) ein zusätzlicher – nicht zu unterschätzender – Verwaltungsaufwand an. Bei Wohnungen, in denen kein Hauptwohnsitz gemeldet ist, fallen zusätzliche Kosten an. Wie können Sie die Kosten der Zweitwohnsitzabgabe vermeiden?
Folgende zwei Möglichkeiten gibt es:
Wie kann Sie Brehm Immobilien bei der Vermeidung der Leerstandsabgabe unterstützen?
Unsere Leidenschaft liegt in der Vermietung und Verkauf von Immobilien. Neben der Vermittlung von Immobilien bieten wir als konzessioniertes Baumeisterunternehmen Immobilieneigentümern die fachgerechte Renovierung bzw. Sanierung von Immobilien für die anschließende Vermietung und/oder für den anschließenden Immobilienverkauf an. Unsere Stärke liegt darin, dass wir die Immobilie vor der Vermittlung (Vermietung, Verkauf) zeitnah und preiswert in einen guten vermittelbaren Zustand bringen. Dadurch ist sichergestellt, dass wir für Sie a) beim Verkauf zeitnah einen guten Verkaufspreis erzielen bzw. wir für Sie b) bei der Vermietung zeitnah einen guten, bonitätsstarken Mieter finden, der Ihnen regelmäßig die Miete zahlt.
Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und würden Sie gerne als zukünftigen zufriedenen Stammkunden in unserer Kundendatei aufnehmen.
Wie hoch ist die Wiener Leerstandsabgabe bzw. Zweitwohnsitzabgabe?
Die Wiener Zweitwohnsitzabgabe setzt sich aus dem Grundbetrag und aus Zu- und Abschlägen aus dem Grundbetrag zusammen.
Die Grundbeträge je Wohnung und je Kalenderjahr betragen:
Zuschläge bei der Wiener Zweitwohnsitzabgabe:
Abschläge bei der Wiener Zweitwohnsitzabgabe:
Berechnung Wiener Zweitwohnsitzabgabe – Leerstandsabgabe Beispiele
Eine Person ohne Hauptwohnsitz in Wien erwirbt am 1.1.2025 3 Neubau Wohnungen:
Neubauwohnung A: 150m²
Neubauwohnung B: 30m²
Neubauwohnung C: 65m²
Berechnung Wiener Zweitwohnsitzabgabe anhand des Beispiels
Für Neubauwohnung A mit 150m²: 550 € (> 130m²) +30% Zuschlag weil Neubauwohnung, (kein Zuschlag für zweite Wohnung, da erste und größte Wohnung)
Für Neubauwohnung B mit 30m²: 300 € (<60m²) +30% Zuschlag weil Neubauwohnung +50% für zweite und weitere Wohnung
Für Neubauwohnung C mit 65m²: 450 € (60m²<Wohnungsgröße<130m²) +30% Zuschlag weil Neubauwohnung +50% für zweite und weitere Wohnung
Wenn Brehm Immobilien mit der Vermittlung oder Sanierung Ihrer Immobilie beauftragt ist, dokumentieren wir die Vermarktung- und Sanierungsaktivitäten und unterstützen Sie beim Nachweis zur Vermeidung der Zweitwohnsitzabgabe.
Strafbestimmungen -Strafen bei Verletzung der Wiener Zweitwohnsitzabgabe
Wer die abgabenrechtlichen Anzeige- , Offenlegungs- oder Wahrheitspflicht, verletzt, ist mit Geldstrafen bis 21.000 Euro zu bestrafen.
Inkrafttreten des Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz – WZWAG
Gesetzliche Grundlage:
Am 24.4.2024 hat der Bundesrat eine Verfassungsnovelle beschlossen, die den Ländern die Zuständigkeit für die Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht oder Mindernutzung von Wohnungen überträgt. Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG), Artikel 11, 3.
Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz- WZWAG
Die Stadt Wien hat im Dez. 2023 das „Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz – WZWAG“ in Begutachtung geschickt.
Grunderwerbsteuer-Erbschaft-Schenkung-GrESt
Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien
Am 1. August 2008 wurde in Österreich das Ende der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer beschlossen. Doch unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken, wie sie bei Erbschaften oder Schenkungen häufig vorkommen, bleiben grunderwerbsteuerpflichtig und sind dem Finanzamt zu melden. Aufgrund dessen spricht man im Volksmund nach wie vor von einer Erbschaftsteuer.
Wie Sie schnell prüfen können, wie viel Grunderwerbsteuer (GrESt) Sie bei einer Erbschaft oder Schenkung abführen müssen, ob Sie die Steuer gleich zahlen müssen oder stunden können und unter welchen Bedingungen Sie sogar befreit sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
Erbschaft und Schenkung von Immobilien – Der Grundstückswert bestimmt die Höhe der Grunderwerbsteuer
Bei Schenkungen (unentgeltlichen Erwerben) und bei Erbschaften (Erwerben von Todes wegen) ist immer der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Nur bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist bei bestimmten Erwerbsvorgängen der Einheitswert heranzuziehen.
Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird nach 2 Kriterien berechnet.
Steuersatz der GrESt im Allgemeinen 3,5% der Bemessungsgrundlage
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Dieser Steuersatz gilt insbesondere bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen, wenn diese nicht im Familienverband stattfinden.
Die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung 0,5 bis 3,5%
Bei unentgeltlichen Erwerben und bei Erwerben, die als unentgeltlich gelten, kommt ein Stufentarif (entspricht einer reduzierten Grunderwerbssteuer) zur Anwendung.
Als unentgeltliche Erwerbe gelten unter anderem ( §7 GrEStG 1987)
Ein Immobilienverkauf sollte professionell durchgeführt werden, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Das bedeutet:
Die Steuer bei Erbschaften und Schenkungen von Grundstücken
Bei Schenkungen und Erbschaften (unentgeltlichen Erwerben) von Grundstücken beträgt die Steuer
Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage – Tabelle Steuersatz
des Grundstückswertes.
Beispiel Grunderwerbsteuer bei Schenkung in der Familie
Person A schenkt Ihrer Schwester eine 100 m²-Wohnung mit einem Grundstückwert von € 700.000,00 in Wien.
Grunderwerbssteuer gesamt i.H.v. € 15.500
Berechnung Grunderwerbsteuer Österreich
(700.000€ – 400.000€) x 0,035 + 5.000€ = 15.500 €
(Die 5.000€ sind die Summe von 1.250€ und 3.750€, die bis 400.000 € anfallen.)
Beispiel Grunderwerbsteuer bei Erbschaft
Die Pflegekraft P, die sich die letzten Jahre hingebungsvoll sich um den betagten Wohlhabenden W gekümmert hat, erbt von diesem zum Dank eine Liegenschaft mit einem Grundstückwert von 1 Million Euro.
Grunderwerbssteuer gesamt € 26.000
Grunderwerbsteuer Berechnung
(1.000.000€ – 400.000€) x 0,035 + 5.000€ = 26.000 €
Berechnung des Grundstückswertes für die GrESt – Bemessungsgrundlage
Das Grunderwerbsteuergesetz anerkennt 3 Möglichkeiten zur Berechnung des Grundstückswertes
Die Grundformel lautet:
GRUNDSTÜCKSWERT = Grundwert + Gebäudewert
GRUNDWERT = Grundfläche * 3-fachem Bodenwert/m² * Hochrechnungsfaktor
Hilfreich ist, dass auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) dazu ein Grundstückwertrechner zur Verfügung gestellt wird.
https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/
GEBÄUDEWERT = (Nutzfläche bzw Bruttogrundrissfläche * Baukostenfaktor * Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)
Was zählt zum Grundstück gemäß Grunderwerbsteuergesetz?
Das Grunderwerbsteuergesetz zählt zum Grundstück den Grund und Boden und das Gebäude. Als Grundstück gelten auch das Baurecht und Superädifikate (Gebäude auf fremden Grund und Boden).
Nicht zum Grundstück gehören bewegliche Sachen, die mit dem Gebäude nicht fest verbunden sind. Z.B. Maschinen und Betriebsanlagen
Wer berechnet die Grunderwerbsteuer?
Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer sind nur Rechtsanwälte und Notare befugt (Parteienvertreter).
Zu welchem Zeitpunkt bin ich grunderwerbssteuerpflichtig?
Sobald der Kaufvertrag, Tauschvertrag bzw. andere Rechtsverträge, die einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks begründen (z.B. Scheidungsvergleiche, Schenkungen) rechtsgültig zustande kommen, entsteht die Steuerschuld. Die Eintragung ins Grundbuch ist nicht relevant.
Bei Erwerben durch Erbanfall entsteht die Steuerschuld mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung und bei Erwerben durch Vermächtnis mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts (§8 (4) GrEStG 1987)
Eine Eintragung ins Grundbuch ist meist erst möglich, wenn die Steuer ans Finanzamt abgeführt wurde (Unbedenklichkeitsbescheinigung).
Grunderwerbssteuer später zahlen – GREST Stundung
Die Grunderwerbssteuer kann bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (z.B. im Familienverband oder von Todes wegen) auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge aufgeteilt werden. Es wird jedoch die Grunderwerbssteuer für die Verteilung auf mehrere Jahre erhöht. Für 2 Jahre 4 Prozent, für drei Jahre 6 Prozent, usw. Die Verteilung ist nur möglich, wenn der Parteienvertreter eine Abgabenerklärung beim Finanzamt einreicht.
Unser Angebot – Beratung, Verkauf, Renovierung und/oder Vermietung
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Grunderwerbsteuerbefreiungen – Ausnahmen von der GrESt
Die wichtigsten Ausnahmen der Besteuerung sind:
Wenn ein Ehegatte den Wohnraum an den Ehepartner oder eingetragenen Partner überträgt, dann unterliegt dies nicht der Grunderwerbsteuer, wenn die Wohnnutzfläche unter 150 m² liegt. Der darüber hinausliegende Anteil unterliegt der Versteuerung. Welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, finden Sie unter §3 7) des GrESt 1987
Grundstückswertverordnung