Wohnungsübergabeprotokoll
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Wohnungsübergabeprotokoll – Checkliste für die Wohnungsübergabe

Wir empfehlen sowohl Vermieter als auch Mieter ein Wohnungsübergabeprotokoll bei der Anmietung als auch bei der Rückgabe einer Wohnung anzufertigen. Eine Wohnungsübergabe sollte schriftlich dokumentiert werden. In einem Wohnungsübergabeprotokoll wird detailliert festgehalten, in welchem Zustand die Wohnung übergeben bzw. übernommen wird. Das beidseitig unterfertigte Protokoll einer Wohnungsübernahme und -rückgabe ist ein Dokument, beugt Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bei dem Auszug vor und hat im Streitfall vor Gericht Beweiskraft.

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Vor dem Einzug sollte die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung begangen und folgende Dinge genau und nachvollziehbar im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden, um Missverständnissen beim Auszug vorzubeugen:

  • Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe / Wohnungsübernahme
  • der allgemeine Renovierungszustand der Immobilie
  • Alle Räume bzw. deren Mängel sollten im Protokoll einzeln angeführt werden, um Unklarheiten zu vermeiden.
  • Sind Fliesen angebohrt. Gibt es gesprungene Fliesen?
  • Ist die Silikonfuge im Duschbereich bzw. bei der Badewanne in Ordnung?
  • Auflistung aller Einrichtungsgegenstände (Zustand (Neu, neuwertig, gebraucht sollten notiert werden.)
  • Probieren Sie die Elektronischen Küchengeräte wie Herd, Kochfeld, Dunstabzug, Kühlschrank (Licht), Geschirrspüler gleich oder zeitnah aus
  • Zustand der Oberflächen (Boden, Wände etc.) Festhalten von Verfärbungen und tiefen Kratzern
  • Zustand und Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen und Schlössern
  • Ablesen von Zählerständen (Strom, Gas bzw. falls vorhanden sonstige Wärmeablesezähler)
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel und Funktionen der Schlüssel
  • Das Protokoll sollte unbedingt vom Mieter und Vermieter unterzeichnet werden.
  • Falls Zeugen anwesend sind, sollten diese im Protokoll angeführt werden und dieses ebenfalls unterzeichnen.

Aus der Praxis wissen wir: Nicht immer werden Wohnungen von Hausverwaltungen oder Vermietern beim Einzug persönlich übergeben. Manchmal bekommt der Mieter auch nur die Schlüssel. Hier empfehlen wir Mietern folgende Vorgangsweise: Sobald Sie den Schlüssel von der Wohnung haben erstellen Sie selbst ein Wohnungsübernahmeprotokoll und halten schriftlich und vor allem per Foto allfällige Schäden und besondere Abnützungen fest. WICHTIG lassen Sie dieses Protokoll und die dazugehörigen Fotos zeitnah der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter z.B. per E-Mail zukommen und ersuchen Sie um diesbezügliche Empfangsbestätigung. Nicht jede Abnützung oder kleiner Schaden (z.B.gesprungene Fliesen) muss vom Vermieter in Ordnung gebracht werden, aber es sollte dokumentiert werden, dass diese Abnützungen und Schäden bei Einzug schon vorhanden waren. Damit vermeiden Sie, wenn Sie wieder einmal ausziehen, dass die Hausverwaltung oder der Vermieter Ihnen wegen diesen Schäden anlastet und dann einen Teil der Kaution einbehält.

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Was ist beim Auszug zu beachten – Wohnungsübergabeprotokoll nicht vergessen?

Beim Auszug ist es empfehlenswert, die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung erneut zu begehen und ein Übergabe-/ Wohnungsrücknahmeprotokoll anzufertigen, welches die oben angeführten Gesichtspunkte ebenfalls beinhaltet. Das bereits bestehende Protokoll, welches beim Einzug angefertigt wurde, hilft Ihnen einzuschätzen, welche Mängel bzw. Abnützungen bereits beim Einzug vorhanden waren und welche während der Mietzeit entstanden sind.

Die Wohnung sollte beim Auszug sauber und besenrein (= frei von beweglichen Gegenständen) zurückgegeben werden.

Was ist unter normaler Abnützung zu verstehen?

Eine Wohnung ist so zurückzugeben wie sie übernommen wurde. Abnützungen, die mit einem normalen Wohnverhalten zusammenhängen und überall auftreten, müssen vom Vermieter akzeptiert werden, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.

Schäden bei Wohnungsrückgabe – Festhalten im Wohnungsübergabeprotokoll

Größere Wasserflecke am Fußboden, größere Kratzspuren bzw. Furchen am Parkett, fehlende Sesselleisten, kaputte Fliesen etc., die bei der Anmietung noch nicht vorhanden waren, gehen im Regelfall über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Wir empfehlen, solche Schäden vor der Wohnungsrückgabe zu beseitigen.

Betreffend kleinerer (Dübel-) Löcher in der Wand und Löcher in Fliesen gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, die zum Teil auch vor Gericht landen. Da in der Rechtsprechung immer auf den Einzelfall Bezug genommen wird, kann hier keine konkrete Aussage dazu getroffen werden, welche Löcher über die übliche Abnützung hinaus gehen.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

Die nach Demontage von Küchenkästchen oder anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöchern in nicht verfliester Wand gelten als gewöhnliche Abnützung.
Doch 110 Dübellöcher in zwei Zimmern gehen über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Aus unserer Erfahrung heraus raten wir, im Vorfeld der Wohnungsrückstellung mit dem Vermieter/ der Vermieterin abzustimmen wie die Wohnung zurückgestellt werden soll und ob es sich im konkreten Fall um normale oder übermäßige Abnützung handelt, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen. Und fertigen Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll an.

Ausmalen

Nach aktueller Rechtsprechung ist die Vereinbarung einer rechtswirksamen Ausmalverpflichtung im Mietvertrag schwer durchzusetzen. Aber auch hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an.

Die Ausmalpflicht kann rechtswirksam vereinbart werden, indem der Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter / der Vermieterin aufgesetzt wurde und man sich dabei darauf geeinigt hat, die Wohnung bei Auszug auszumalen.

Sollte im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden sein, trifft eine Ausmalpflicht nur dann zu, wenn die Wände über eine normale Abnützung hinaus in Anspruch genommen wurden bzw. eine kräftige Farbe anstatt herkömmlicher Nuancen gewählt wurde.

Laut Arbeiterkammer Wien ist nach aktueller Rechtsprechung die Vereinbarung ungültig, wenn diese auf einem vorformulierten Vertrag („Vertragsformular“) des Vermieters getroffen wurde und dem Mieter die Ausmalpflicht gewissermaßen aufgedrängt wurde. Denn oft stimmen potentielle Mieter oder Mieterinnen den vorformulierten Vertragsbedingungen zu, um die Wohnung zu bekommen.

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Laden Sie sich den Text als PDF herunter.

Weiterführende Links

Information Arbeiterkammer

Information Mietervereinigung

Wohnung vermieten oder verkaufen

Wohnung vermieten oder verkaufen

Wohnung vermieten oder verkaufen

Bei einem längerfristigen Ortswechsel – sei es eine Übersiedlung in eine andere Stadt oder in ein anderes Land – stellt sich die Frage, ob man die private Wohnung vermieten oder verkaufen oder leer stehen soll. Bevor Sie einen Wohnungsverkauf ausschließen, informieren Sie sich zuerst über mögliche steuerliche Nachteile bei einem Verkauf nach ein paar Jahren in unserem Artikel Wohnungsverkauf-Steuer-Österreich.

Wenn Sie die Eigentumswohnung nicht verkaufen wollen und Ihre Ortsabwesenheit, sei es aus privaten oder beruflichen Gründen, länger als 3 Jahre dauern wird, ist eine Vermietung Ihrer Wohnung durchaus sinnvoll. Eine Vermietung aus dem Ausland oder generell eine Vermietung aus der Ferne ist meistens beschwerlich, da die Koordination und Abhaltung von Besichtigungsterminen noch viel zeitraubender und aufwendiger ist, als wenn Sie in der selben Stadt wohnen. Auch die Schlüsselübergabe, Mietvertrags­unterzeichnung und Wohnungsübergabe aus dem Ausland bzw. aus einem anderen Bundesland ist mit hohem Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

Oft denken Wohnungsbesitzer bei einer Vermietung zuerst an Verwandte oder Bekannte, bevor man die Eigentumswohnung an einen unbekannten Mieter vermietet.

Wohnung vermieten oder verkaufen an Verwandte, Freunde oder Bekannte

Ich empfehle jedenfalls auch bei Verwandten, Bekannten und Freunden einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, da im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur mit einem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag die Befristung rechtlich durchsetzbar ist. Wenn Sie auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichten, gilt das Mietverhältnis rein rechtlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ebenso ist bei der Mindestmietdauer oder bei einer allfälligen Verlängerung darauf Acht zu geben, dass die Mindestdauer 3 Jahre nicht unterschreitet, da sonst der Mietvertrag ebenso auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Für den Fall, dass sich kein Bekannter oder Verwandter findet, der Ihre Wohnung zu halbwegs marktüblichen Konditionen anmieten will, übernehmen wir gerne die Vermietung für Sie. Vielleicht wollen Sie auch die Beziehung zu Verwandten oder Bekannten nicht aufs Spiel setzen. Vom freundschaftlich verbundenen Mieter verursachte Schäden in der Wohnung und die Kostentragung der Reparatur dieser Schäden, oder der Zustand der Wohnung bei Rückstellung des Mietgegenstandes belasten Beziehungen.

Wenn Sie sich auf dieses Abenteuer nicht einlassen wollen, übernehmen wir gerne die Mietersuche für Sie.

Vermieten oder leer stehen lassen?

Warum vermieten und nicht leer stehen lassen? Anstatt von Leerstandskosten wie zum Beispiel die Betriebskosten, die Rücklagenvorschreibung zum Reparaturfonds, Haushaltversicherungsprämie, Kosten der Energieversorger, eventuell noch von einer Kreditrückzahlung belastet zu werden, generieren Sie bei der Vermietung Mieteinnahmen. So haben Sie neben der langfristigen Wertsteigerung Ihrer Wohnung in Wien zusätzlich noch Einnahmen aus der Vermietung.

Exkurs: Einkünfte aus Vermietung

Bei den Einkünften aus der Vermietung handelt es sich um außerbetriebliche Einkünfte bei denen steuerlich abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden können. Wenn Sie zum Beispiel die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt käuflich erworben haben, können Sie bei Vermietung die Anschaffungskosten (Afa = Absetzung für Abnutzung) von der Steuer absetzen. Ebenfalls können Instandhaltungsaufwendungen (z.B. Wartungen, Reparaturen, ausmalen …), Beratungskosten (Verfassung von Mietverträgen, Steuerberatungskosten, Maklerkosten ….), Betriebskosten für eine leer stehende Wohnung (solange die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann), Fahrtkosten bzw. Reisekosten in unmittelbaren Zusammenhang mit dem Betrieb des Mietgegenstandes stehen und Zinsen (nicht Tilgungsbeträge) für ein Darlehen zur Finanzierung der Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wir haben in der Vergangenheit schon öfters Eigentumswohnungen von privaten Wohnungseigentümern, die in ein anderes Bundesland oder ins Ausland umgezogen sind und bisher keine Vermietungserfahrungen gehabt haben, erfolgreich vermittelt bzw. vermietet. In unserem umfangreichen SORGLOS-PAKET für Vermieter bieten wir Dienstleistungen für Vermieter an, die eine sorgenfreie Vermietung Ihrer Wohnung auch ohne Ihrer Anwesenheit und mit minimalsten Aufwand für den Vermieter ermöglichen.

Wohnung vermieten oder verkaufen. Wie finde ich den richtigen Mieter oder den richtigen Käufer?

Zuletzt noch ein Wort zur Mieterauswahl und Käuferauswahl, da diese erfahrungsgemäß den Vermietern und Verkäufern am meisten am Herzen liegt. Oft stellen die Vermieter Fragen wie:

  • Wie geht man bei der Mieterauswahl vor?
  • Welche Fragen kann ich Mietern und Käufern stellen?
  • Welche Fehler bei der Mieterauswahl und Käuferauswal gilt es zu vermeiden?
  • Kann ich mir den Mieter oder Käufer auswählen?
  • Was ist eine Mieterselbstauskunft?
  • Welche Unterlagen sollte ein Vermieter vom Mieter verlangen?

Wir haben jahrelang Erfahrung bei der Mieterauswahl, wissen welche Unterlagen wir uns von Mietinteressenten vorlegen lassen, welche Fragen jedenfalls gestellt werden sollten und wo gegebenenfalls nachgebohrt werden sollte, worauf besonders acht zu geben ist, welche zusätzlichen Sicherheiten empfehlenswert und einzufordern sind.
Es können vom Vermieter auch gewisse Vorgaben zur Mieterauswahl gemacht werden, die wir bei der Vermarktung berücksichtigen. Beispiele sind: Mindestnettoeinkommen des Mieters oder ob Hund und/oder Katzen erlaubt sind oder die maximale Anzahl der Personen für eine Wohnung.
Wir berücksichtigen jeden Wunsch und richten unsere Vermarktung danach aus. Manche Wünsche werden in der Vermarktung auch nicht öffentlich kommuniziert und dennoch darauf Rücksicht genommen. Die jahrelange Erfahrung hat unser Auge geschult, wo Vorsicht geboten ist.

Die Empfehlung zu einem Mieter wird bei uns nur ausgesprochen, wenn wir diesen auch für eine eigene Wohnung nehmen würden.

Eine generelle Empfehlung können wir im Vorfeld schon abgeben:
Je interessanter die Konditionen für die Mieter für eine Wohnung sind, desto mehr und bessere Mietinteressenten melden sich für diese Wohnung. Mehr Nachfrage ermöglicht auch ein besseres Selektieren der möglichen Mieter und verhindert einen monatelangen Leerstand.

Für Fragen zur Wohnungsvermietung in Wien und Umgebung stehen wir Ihnen zur Verfügung und wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

 

Mietrechtsgesetz