Mieterselbstauskunft Wien, Ratgeber
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Mieterselbstauskunft mit kostenloser Vorlage

Die Mieterselbstauskunft – eine Absicherung des Vermieters

Ist eine Mieterselbstauskunft zulässig?

Es ist zulässig, einen Mietinteressenten vor der Anmietung nach seinem Einkommen zu fragen. Der Mietinteressent muss aber dem Vermieter seine Einkünfte nicht offenlegen. Das hat allerdings den Nachteil für den Mietinteressenten, dass er von uns keine Wohnung vermittelt bekommt.

Die Mieterselbstauskunft - kostenloser Vorlage - Wien

Gehaltsnachweis und Mieterselbstauskunft als Hilfsmittel bei der Mieterauswahl

Die Zahlungsfähigkeit eines zukünftigen Mieters ist für den Vermieter von essenzieller Bedeutung. Als Immobilienmakler lassen wir uns bei Anmietungsinteresse, neben einem offiziellen Lichtbildausweis und dem Meldezettel auch den Gehaltsnachweis des Mietinteressenten vorlegen.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu vermieten! Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen bonitätsstarken Mieter.

Eine Diskriminierung aufgrund der Einkommenssituation ist grundsätzlich zulässig. Wenn der Vermieter eine Verdienstuntergrenze angibt, können jene Interessenten unterschiedslos als potenzielle Mieter ausgeschlossen werden, die weniger verdienen.  Eine Diskriminierung aufgrund des Geschlechts und der ethnischen Zugehörigkeit ist unzulässig.

Aufgrund jahrelanger Erfahrung weiß Herr Brehm, welche Punkte bei den vom Mieter angeforderten Bonitäts-Unterlagen (Einkommensnachweis, Meldezettel, etc.) speziell hinterfragt werden sollten. Mit der Zeit entwickelt man ein gewisses Gespür für potenzielle Mietnomaden bzw. Mieter, die zukünftig Probleme machen können. Unsere Erfahrung ist, dass potenzielle Problemmieter bei beharrlichen und gezielten Nachfragen und Anforderung von weiteren Nachweisen, oft Abstand vom Anmietungswunsch nehmen und dann plötzlich nicht mehr erreichbar sind.

Wann hilft eine Mieterselbstauskunft

Der Gehaltsnachweis allein sagt noch nichts über das frei verfügbare Nettoeinkommen des Mietinteressenten aus. Der Mietinteressent legt Ihnen beispielsweise seine letzten 3 Gehaltszettel vor, verschweigt Ihnen aber, dass er hohe Aliments- und Unterhaltsverpflichtungen hat, dass er bereits gepfändet wird oder dass er insolvent ist.

Wußten Sie, dass Sie gesetzlich verpflichtet sind, dem Mieter einen gültigen Energieausweis und auch einen Elektrobefund vorzulegen? Kontaktieren Sie uns, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, ohne Haftungsrisiko,  sorgenfrei und zu einem guten Preis zu vermieten!

Rechtsfolgen einer falschen Mieterselbstauskunft – Mietvertrag anfechtbar

Erteilt der Mietinteressent falsche Auskünfte betreffend seiner Einkommenssituation, so stehen dem Vermieter unterschiedliche Rechtsmittel zur Verfügung.

  • Irrtumsanfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums

Wenn der Mietinteressent den Vermieter vorsätzlich über ein Einkommen täuscht, so berechtigt dies den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrages wegen List, sofern der Vermieter bei Kenntnis des tatsächlichen Einkommens den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte. Die Anfechtungsfrist beträgt 30 Jahre.

  • Schadenersatz

Der Vermieter kann auch Schadensersatz vom Mieter verlangen, wenn der Mieter ihn vorsätzlich getäuscht hat. Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden, beispielsweise die vom Vermieter gezahlte Maklerprovision.

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Haustier Wohnungfotolia.de - Tatyana Gladskih
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Haustiere in Wohnungen

Haustiere & Wohnung – Sind Haustiere in der Wohnung erlaubt?

„Ist ein Haustiere in der Wohnung erlaubt?“ – Ist eine oft gestellt Frage bei der Wohnungssuche. Meist herrscht Unklarheit bezüglich dieses Themas. Doch seit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs im Jahr 2010 steht fest, dass ein generelles Verbot der Haltung von Haustieren in Wohnungen im Mietvertrag nicht mehr zulässig ist.

Laut dem Entscheidungstext 1Ob73/10i führt ein Verbot der generellen Haustierhaltung in Wohnungen (im Speziellen in Mietwohnungen) – ohne sachliche Rechtfertigung – zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters. Eine gröbliche Benachteiligung (iSv § 879 Abs 3 ABGB) liegt dann vor, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in auffallendem, sachlich nicht gerechtfertigtem Missverhältnis zur vergleichbaren Position des anderen steht.

Welche Haustiere in der Wohnung sind erlaubt?

Die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen ist ohne weitere Nachfrage erlaubt.
Unter die Kategorie Kleintiere fallen Tiere, von denen keine Beeinträchtigung ausgeht, so wie Meerschweinchen, Hamster, Kaninchen, Zierfische, Ziervögel, kleine Schildkröten und ähnliche Tiere.
Findet sich im Mietvertrag keine Haustier-Klausel, dann ist die Haltung von wohnungsüblichen Tieren sowie Katzen und Hunden ebenfalls erlaubt.

Haustier in Mietwohnung – Haustierverbotsklauseln im Mietvertrag

Grundsätzliche Mietvertragsformulierungen wie „dem Mieter ist es nicht gestattet Haustiere zu halten“ sind laut neuem Recht unwirksam, da es laut dem Bundes Gerichtshof nicht die nach § 9 I AGB-Gesetz geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtige.
Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend zu qualifizieren.

Hunde für Wohnung?

Doch beinhaltet der Mietvertrag individuelle Klauseln, die spezifische Gattungen wie Hunde oder Katzen, oder sogar einzelne Rassen wie z.B. ‚Kampfhunde‘ ausschließen, sind diese definitiv wirksam, da in diesem Fall kein generelles Verbot von Haustieren ausgesprochen wird. Dennoch ist eine Begründung des Verbotes seitens des Vermieters erforderlich.

Es ist also ratsam Haustierverbotsklauseln, sofern diese im Mietvertrag enthalten sind, gewissenhaft zu Lesen, da seitens des Vermieters ein Anspruch auf Unterlassung besteht, wenn größere Tiere wie Katzen oder Hunde in der Wohnung trotz Verbot gehalten werden.

Kündigungsgrund Tierhaltung trotz mietvertraglichen Tierhaltungsverbot?

Der OGH hat in einer Entscheidung (2 OB 134/19y) festgehalten, dass das Halten von Tieren in einer Wohnung noch keinen Kündigungsgrund darstellt. Der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung eines Tierhaltungsverbots kommt ohne zusätzliches besonderes wichtiges Interesse eines Vermieters an einem Verbot im Einzelfall den anderen im §30 Abs. 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung nicht nahe, weshalb die Verletzung eines Tierhaltungsverbots auch nicht wirksam im Sinne des §30 Abs 2 Z13 MRG als Kündigungsgrund vereinbart werden kann

Wenn Sie Ihre Wohnung professionell vermieten wollen und diesbezüglich Beratung vom Immobilien Spezialisten benötigen, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne beratend zur Seite!

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch!

Höhere Kosten für Haustierhalter?

Es ist gesetzlich nicht erlaubt eine höhere Miete aufgrund Haustierhaltung zu verlangen.
Oft kommt es jedoch beim Auszug zu Streitigkeiten, wenn es um die Kautionsauszahlung geht.
In speziellen Fällen ist es dem Vermieter nämlich durchaus erlaubt Teile der Kaution einzubehalten, wenn ein nachteiliger Gebrauch der Wohnung aufgrund eines Haustieres nachgewiesen werden kann, der über die normale Abnützung hinausgeht z.B. Kratzspuren an Türstocken oder Urinflecken auf dem Parkett.

Haustier in Wohnung – Lärmbelästigung durch Haustiere

Gewöhnlich gilt in Mietwohnungen laut Hausordnung eine Nachtruhe zwischen 22:00 und 07:00 Uhr, diese gilt ebenso für Hautstiere. Wenn Nachbarn durch eine ständige und massive Lärmbelästigung durch Haustiere beeinträchtigt sind, egal ob tagsüber oder nachts, dann ist dies für den Vermieter Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Laut eines Urteils des Obersten Gerichtshofs (7 Ob 327/98h) sind „Lärmentwicklungen mittelbare Immissionen, die insoweit verboten werden können, als sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die ortsübliche Benützung wesentlich beeinträchtigen, dabei ist insbesondere auf die Lage des beeinträchtigen Grundstückes zu achten.“ Bei der Beurteilung der Störungsintensität auf die Empfindlichkeit eines Durchschnittsmenschen abzustellen.

Empfohlene Vorgangsweise bei beabsichtigter Haltung von Haustieren in Wohnungen

ist also zu empfehlen vor dem Einzug oder der Anschaffung eines Haustieres das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um allfällige Unklarheiten zu besprechen und Konflikten vorzubeugen.

Wir empfehlen unseren Kunden, bei Interesse an der Anmietung einer Wohnung, die mögliche Haustierhaltung im Vorfeld abzuklären. Wenn das nicht möglich ist, weil zum Beispiel der Makler oder der Vermieter erst verspätet reagieren und die Wohnung zu diesem Zeitpunkt eventuell schon vergeben ist, empfehlen wir, am Mietanbot schriftlich zu vermerken, welches Haustier in der Wohnung gehalten werden wird. Nach der Mietanbotannahme ist dann darauf zu achten, dass im Mietvertrag nichts Gegenteiliges steht.

 

weiterführnde Links:

Tierhaltung kann nicht generell verboten werden –

RIS Rechtssätze

Wohnungsübergabeprotokoll
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Wohnungsübergabeprotokoll – Checkliste für die Wohnungsübergabe

Wir empfehlen sowohl Vermieter als auch Mieter ein Wohnungsübergabeprotokoll bei der Anmietung als auch bei der Rückgabe einer Wohnung anzufertigen. Eine Wohnungsübergabe sollte schriftlich dokumentiert werden. In einem Wohnungsübergabeprotokoll wird detailliert festgehalten, in welchem Zustand die Wohnung übergeben bzw. übernommen wird. Das beidseitig unterfertigte Protokoll einer Wohnungsübernahme und -rückgabe ist ein Dokument, beugt Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bei dem Auszug vor und hat im Streitfall vor Gericht Beweiskraft.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer oder bonitätsstarken Mieter.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Vor dem Einzug sollte die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung begangen und folgende Dinge genau und nachvollziehbar im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden, um Missverständnissen beim Auszug vorzubeugen:

  • Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe / Wohnungsübernahme
  • der allgemeine Renovierungszustand der Immobilie
  • Alle Räume bzw. deren Mängel sollten im Protokoll einzeln angeführt werden, um Unklarheiten zu vermeiden.
  • Sind Fliesen angebohrt. Gibt es gesprungene Fliesen?
  • Ist die Silikonfuge im Duschbereich bzw. bei der Badewanne in Ordnung?
  • Auflistung aller Einrichtungsgegenstände (Zustand (Neu, neuwertig, gebraucht sollten notiert werden.)
  • Probieren Sie die Elektronischen Küchengeräte wie Herd, Kochfeld, Dunstabzug, Kühlschrank (Licht), Geschirrspüler gleich oder zeitnah aus
  • Zustand der Oberflächen (Boden, Wände etc.) Festhalten von Verfärbungen und tiefen Kratzern
  • Zustand und Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen und Schlössern
  • Ablesen von Zählerständen (Strom, Gas bzw. falls vorhanden sonstige Wärmeablesezähler)
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel und Funktionen der Schlüssel
  • Das Protokoll sollte unbedingt vom Mieter und Vermieter unterzeichnet werden.
  • Falls Zeugen anwesend sind, sollten diese im Protokoll angeführt werden und dieses ebenfalls unterzeichnen.

Aus der Praxis wissen wir: Nicht immer werden Wohnungen von Hausverwaltungen oder Vermietern beim Einzug persönlich übergeben. Manchmal bekommt der Mieter auch nur die Schlüssel. Hier empfehlen wir Mietern folgende Vorgangsweise: Sobald Sie den Schlüssel von der Wohnung haben erstellen Sie selbst ein Wohnungsübernahmeprotokoll und halten schriftlich und vor allem per Foto allfällige Schäden und besondere Abnützungen fest. WICHTIG lassen Sie dieses Protokoll und die dazugehörigen Fotos zeitnah der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter z.B. per E-Mail zukommen und ersuchen Sie um diesbezügliche Empfangsbestätigung. Nicht jede Abnützung oder kleiner Schaden (z.B.gesprungene Fliesen) muss vom Vermieter in Ordnung gebracht werden, aber es sollte dokumentiert werden, dass diese Abnützungen und Schäden bei Einzug schon vorhanden waren. Damit vermeiden Sie, wenn Sie wieder einmal ausziehen, dass die Hausverwaltung oder der Vermieter Ihnen wegen diesen Schäden anlastet und dann einen Teil der Kaution einbehält.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Sie sparen Sie sich jede Menge Zeit, Ärger und Kosten, erhalten wertvolle Vermietungstipps und reduzieren nebenbei Ihre Leerstandskosten, da Sie in zeitnah einen guten Mieter präsentiert bekommen

Was ist beim Auszug zu beachten – Wohnungsübergabeprotokoll nicht vergessen?

Beim Auszug ist es empfehlenswert, die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung erneut zu begehen und ein Übergabe-/ Wohnungsrücknahmeprotokoll anzufertigen, welches die oben angeführten Gesichtspunkte ebenfalls beinhaltet. Das bereits bestehende Protokoll, welches beim Einzug angefertigt wurde, hilft Ihnen einzuschätzen, welche Mängel bzw. Abnützungen bereits beim Einzug vorhanden waren und welche während der Mietzeit entstanden sind.

Die Wohnung sollte beim Auszug sauber und besenrein (= frei von beweglichen Gegenständen) zurückgegeben werden.

Was ist unter normaler Abnützung zu verstehen?

Eine Wohnung ist so zurückzugeben wie sie übernommen wurde. Abnützungen, die mit einem normalen Wohnverhalten zusammenhängen und überall auftreten, müssen vom Vermieter akzeptiert werden, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.

Schäden bei Wohnungsrückgabe – Festhalten im Wohnungsübergabeprotokoll

Größere Wasserflecke am Fußboden, größere Kratzspuren bzw. Furchen am Parkett, fehlende Sesselleisten, kaputte Fliesen etc., die bei der Anmietung noch nicht vorhanden waren, gehen im Regelfall über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Wir empfehlen, solche Schäden vor der Wohnungsrückgabe zu beseitigen.

Betreffend kleinerer (Dübel-) Löcher in der Wand und Löcher in Fliesen gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, die zum Teil auch vor Gericht landen. Da in der Rechtsprechung immer auf den Einzelfall Bezug genommen wird, kann hier keine konkrete Aussage dazu getroffen werden, welche Löcher über die übliche Abnützung hinaus gehen.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

Die nach Demontage von Küchenkästchen oder anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöchern in nicht verfliester Wand gelten als gewöhnliche Abnützung.
Doch 110 Dübellöcher in zwei Zimmern gehen über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Aus unserer Erfahrung heraus raten wir, im Vorfeld der Wohnungsrückstellung mit dem Vermieter/ der Vermieterin abzustimmen wie die Wohnung zurückgestellt werden soll und ob es sich im konkreten Fall um normale oder übermäßige Abnützung handelt, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen. Und fertigen Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll an.

Ausmalen

Nach aktueller Rechtsprechung ist die Vereinbarung einer rechtswirksamen Ausmalverpflichtung im Mietvertrag schwer durchzusetzen. Aber auch hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an.

Die Ausmalpflicht kann rechtswirksam vereinbart werden, indem der Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter / der Vermieterin aufgesetzt wurde und man sich dabei darauf geeinigt hat, die Wohnung bei Auszug auszumalen.

Sollte im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden sein, trifft eine Ausmalpflicht nur dann zu, wenn die Wände über eine normale Abnützung hinaus in Anspruch genommen wurden bzw. eine kräftige Farbe anstatt herkömmlicher Nuancen gewählt wurde.

Laut Arbeiterkammer Wien ist nach aktueller Rechtsprechung die Vereinbarung ungültig, wenn diese auf einem vorformulierten Vertrag („Vertragsformular“) des Vermieters getroffen wurde und dem Mieter die Ausmalpflicht gewissermaßen aufgedrängt wurde. Denn oft stimmen potentielle Mieter oder Mieterinnen den vorformulierten Vertragsbedingungen zu, um die Wohnung zu bekommen.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

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Weiterführende Links

Information Arbeiterkammer

Information Mietervereinigung