„Sind Haustiere erlaubt?“ – Ist eine oft gestellt Frage bei der Wohnungssuche. Meist herrscht Unklarheit bezüglich dieses Themas. Doch seit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs im Jahr 2010 steht fest, dass ein generelles Verbot der Haltung von Haustieren im Mietvertrag nicht mehr zulässig ist.

Laut dem Entscheidungstext 1Ob73/10i führt ein Verbot der generellen Haustierhaltung in Mietwohnungen – ohne sachliche Rechtfertigung – zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters. Eine gröbliche Benachteiligung (iSv § 879 Abs 3 ABGB) liegt dann vor, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in auffallendem, sachlich nicht gerechtfertigtem Missverhältnis zur vergleichbaren Position des anderen steht.

Welche Tiere sind erlaubt?

Die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen ist ohne weitere Nachfrage erlaubt.
Unter die Kategorie Kleintiere fallen Tiere, von denen keine Beeinträchtigung ausgeht, so wie Meerschweinchen, Hamster, Kaninchen, Zierfische, Ziervögel, kleine Schildkröten und ähnliche Tiere.
Findet sich im Mietvertrag keine Haustier-Klausel, dann ist die Haltung von wohnungsüblichen Tieren sowie Katzen und Hunden ebenfalls erlaubt.

Haustierverbotsklauseln im Mietvertrag

Grundsätzliche Mietvertragsformulierungen wie „dem Mieter ist es nicht gestattet Haustiere zu halten“ sind laut neuem Recht unwirksam, da es laut dem Bundes Gerichtshof nicht die nach § 9 I AGB-Gesetz geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtige.
Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend zu qualifizieren.

Doch beinhaltet der Mietvertrag individuelle Klauseln, die spezifische Gattungen wie Hunde oder Katzen, oder sogar einzelne Rassen wie z.B. ‚Kampfhunde‘ ausschließen, sind diese definitiv wirksam, da in diesem Fall kein generelles Verbot von Haustieren ausgesprochen wird. Dennoch ist eine Begründung des Verbotes seitens des Vermieters erforderlich.

Es ist also ratsam Haustierverbotsklauseln, sofern diese im Mietvertrag enthalten sind, gewissenhaft zu Lesen, da seitens des Vermieters eine Kündigung dann möglich ist, wenn größere Tiere wie Katzen oder Hunde in der Wohnung trotz Verbot gehalten werden.

Höhere Kosten für Haustierhalter?

Es ist gesetzlich nicht erlaubt eine höhere Miete aufgrund Haustierhaltung zu verlangen.
Oft kommt es jedoch beim Auszug zu Streitigkeiten, wenn es um die Kautionsauszahlung geht.
In speziellen Fällen ist es dem Vermieter nämlich durchaus erlaubt Teile der Kaution einzubehalten, wenn ein nachteiliger Gebrauch der Wohnung aufgrund eines Haustieres nachgewiesen werden kann, der über die normale Abnützung hinausgeht z.B. Kratzspuren an Türstocken oder Urinflecken auf dem Parkett.

Lärmbelästigung durch Haustiere

Gewöhnlich gilt in Mietwohnungen laut Hausordnung eine Nachtruhe zwischen 22:00 und 07:00 Uhr, diese gilt ebenso für Hautstiere. Wenn Nachbarn durch eine ständige und massive Lärmbelästigung durch Haustiere beeinträchtigt sind, egal ob tagsüber oder nachts, dann ist dies für den Vermieter Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Laut eines Urteils des Obersten Gerichtshofs (7 Ob 327/98h) sind „Lärmentwicklungen mittelbare Immissionen, die insoweit verboten werden können, als sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die ortsübliche Benützung wesentlich beeinträchtigen, dabei ist insbesondere auf die Lage des beeinträchtigen Grundstückes zu achten.“ Bei der Beurteilung der Störungsintensität auf die Empfindlichkeit eines Durchschnittsmenschen abzustellen.

Empfohlene Vorgangsweise bei beabsichtigter Haustierhaltung

Es ist also zu empfehlen vor dem Einzug oder der Anschaffung eines Haustieres das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um allfällige Unklarheiten zu besprechen und Konflikten vorzubeugen.

Wir empfehlen unseren Kunden, bei Interesse an der Anmietung einer Wohnung, die mögliche Haustierhaltung im Vorfeld abzuklären. Wenn das nicht möglich ist, weil zum Beispiel der Makler oder der Vermieter erst verspätet reagieren und die Wohnung zu diesem Zeitpunkt eventuell schon vergeben ist, empfehlen wir, am Mietanbot schriftlich zu vermerken, welches Haustier in der Wohnung gehalten werden wird. Nach der Mietanbotannahme ist dann darauf zu achten, dass im Mietvertrag nichts Gegenteiliges steht.

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Wohnungsübergabeprotokoll

Die Erstellung eines Wohnungsübergabeprotokolls ist gesetzlich nicht verpflichtend, dient aber als schriftlicher Beleg für Mieter und Vermieter, in dem detailliert festgehalten wird in welchem Zustand die Wohnung übergeben bzw. übernommen wird. Das Protokoll einer Wohnungsübernahme und -rückgabe ist eine Urkunde und hat vor Gericht Beweiskraft.

Vor dem Einzug sollte die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung begangen und folgende Dinge genau und nachvollziehbar protokolliert werden, um Missverständnissen beim Auszug vorzubeugen:

  • Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe / Wohnungsübernahme
  • der allgemeine Renovierungszustand der Immobilie
  • Alle Räume bzw. deren Mängel sollten im Protokoll einzeln angeführt werden, um Unklarheiten zu vermeiden.
  • Auflistung aller Einrichtungsgegenstände (Zustand und ungefähres Alter sollten notiert werden.)
  • Zustand der Oberflächen (Boden, Wände etc.)
  • Zustand und Funktionsfähigkeit von Fenstern, Türen und Schlössern
  • Ablesen von Zählerständen (Strom, Gas bzw. falls vorhanden sonstige Wärmeablesezähler)
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel und Funktionen der Schlüssel
  • Das Protokoll muss unbedingt vom Mieter und Vermieter unterzeichnet werden.
  • Falls Zeugen anwesend sind, sollten diese im Protokoll angeführt werden und dieses ebenfalls unterzeichnen.

WICHTIG: Fotos machen

Einrichtungsgegenstände und alle aufgelisteten Mängel sollten sowohl beim Einzug als auch beim Auszug fotografiert und dem Protokoll beigelegt werden!

Tipp: Lieber zu viele als zu wenige Fotos machen!

Was ist beim Auszug zu beachten?

Beim Auszug ist es empfehlenswert, die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter bzw. der beauftragten Hausverwaltung erneut zu begehen und ein Übergabe-/ Wohnungsrücknahmeprotokoll anzufertigen, welches die oben angeführten Gesichtspunkte ebenfalls beinhaltet. Das bereits bestehende Protokoll, welches beim Einzug angefertigt wurde, hilft Ihnen einzuschätzen, welche Mängel bzw. Abnützungen bereits beim Einzug vorhanden waren und welche während der Mietzeit entstanden sind.

Die Wohnung sollte beim Auszug sauber und besenrein (= frei von beweglichen Gegenständen) zurückgegeben werden.

Was ist unter normaler Abnützung zu verstehen?

Eine Wohnung ist so zurückzugeben wie sie übernommen wurde. Abnützungen, die mit einem normalen Wohnverhalten zusammenhängen und überall auftreten, müssen vom Vermieter akzeptiert werden, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.

Schäden bei Wohnungsrückgabe

Größere Wasserflecke am Fußboden, größere Kratzspuren bzw. Furchen am Parkett, fehlende Sesselleisten, kaputte Fliesen etc., die bei der Anmietung noch nicht vorhanden waren, gehen im Regelfall über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Wir empfehlen, solche Schäden vor der Wohnungsrückgabe zu beseitigen.

Betreffend kleinerer (Dübel-) Löcher in der Wand und Löcher in Fliesen gibt es immer wieder Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, die zum Teil auch vor Gericht landen. Da in der Rechtsprechung immer auf den Einzelfall Bezug genommen wird, kann hier keine konkrete Aussage dazu getroffen werden, welche Löcher über die übliche Abnützung hinaus gehen.

Beispiele aus der Rechtsprechung:

Die nach Demontage von Küchenkästchen oder anderen Regalen zurückgelassenen Bohrlöchern in nicht verfliester Wand gelten als gewöhnliche Abnützung.
Doch 110 Dübellöcher in zwei Zimmern gehen über die gewöhnliche Abnützung hinaus.

Aus unserer Erfahrung heraus raten wir, im Vorfeld der Wohnungsrückstellung mit dem Vermieter/ der Vermieterin abzustimmen wie die Wohnung zurückgestellt werden soll und ob es sich im konkreten Fall um normale oder übermäßige Abnützung handelt, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Ausmalen

Nach aktueller Rechtsprechung ist die Vereinbarung einer rechtswirksamen Ausmalverpflichtung im Mietvertrag schwer durchzusetzen. Aber auch hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an.

Die Ausmalpflicht kann rechtswirksam vereinbart werden, indem der Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter / der Vermieterin aufgesetzt wurde und man sich dabei darauf geeinigt hat, die Wohnung bei Auszug auszumalen.

Sollte im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden sein, trifft eine Ausmalpflicht nur dann zu, wenn die Wände über eine normale Abnützung hinaus in Anspruch genommen wurden bzw. eine kräftige Farbe anstatt herkömmlicher Nuancen gewählt wurde.

Laut Arbeiterkammer Wien ist nach aktueller Rechtsprechung die Vereinbarung ungültig, wenn diese auf einem vorformulierten Vertrag („Vertragsformular“) des Vermieters getroffen wurde und dem Mieter die Ausmalpflicht gewissermaßen aufgedrängt wurde. Denn oft stimmen potentielle Mieter oder Mieterinnen den vorformulierten Vertragsbedingungen zu, um die Wohnung zu bekommen.

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