Wohnung befristet vermieten – Befristungsmöglichkeit Mietvertrag

Wohnung befristet vermieten -Befristungsmöglichkeit Mietvertrag

Die gute Nachricht ist, dass es die nach altem Recht sogenannten „unerlaubte Kettenmietverträge“ nicht mehr gibt. Dennoch gibt es viele Stolpersteine, die es zu beachten gilt, wenn man eine Wohnung befristet vermieten will, damit nicht aus einem beabsichtigen befristeten Mietvertrag ein unabsichtlicher unbefristeter Mietvertrag entsteht.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG, sowohl im Vollanwendungsbereich (Altbau) als auch im MRG Teilanwendungsbereich (Eigentumswohnungen in neu errichteten Gebäuden) gelten die folgenden Bestimmungen gleichermaßen. Es wird auch nicht unterscheiden, ob es sich um Haupt oder Untermietverträge handelt. Es wird jedoch unterschieden ob Wohnraummiete oder Geschäftsraummiete. Folgende Ausführungen beziehen sich auf die Wohnraummiete.

Bitte beachten Sie, dass Sie als Vermieter auch gesetzliche Verpflichtungen haben. So müssen Sie dem Mieter auch einen gültigen Engerieauweis und einen Elektrobefund vorlegen und aushändigen.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Wien professionell verkaufen oder vermieten wollen, kümmern wir uns um alle erforderlichen Punkte, damit Sie auch keine Gesetzesübertretungen begehen und sich einem unnötigen Haftungsrisiko aussetzen. Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer oder bonitätsstarken Mieter.

Wenn Sie Ihre Wohnung professionell vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Wohnung befristet vermieten: Wie oft kann ich einen befristeten Mietvertrag verlängern?

Solange die Mindestvertragsdauer von zumindest 3 Jahren eingehalten wird, können befristete Mietverträge beliebig oft um jeweils zumindest 3 Jahre befristet verlängert werden.

Können befristete Mietverträge verlängert werden?

Ja. Damit die Befristung wirksam vereinbart wird muss die Verlängerung schriftlich vereinbart werden, die Befristung muss zumindest 3 Jahre betragen und die Vereinbarung muss vom Vermieter und Mieter eigenhändig unterschrieben werden. Es muss ein unbedingter Endtermin vereinbart werden. Eine Einigung über eine Befristung bzw. Verlängerung des Mietvertrages über E-Mail-Verkehr – der Vermieter stimmt einer Verlängerung des Mietvertrages nur per E-Mail zu – ohne eigenhändige Unterschrift von Mieter und Vermieter ist nicht wirksam.

Wann wird ein befristeter Mietvertrag unbefristet?

Läuft ein befristeter Mietvertrag aus und wird der Mietvertrag nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß §39 MRG als einmalig als auf drei Jahre verlängert. Wir der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre nicht verlängert oder aufgelöst, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Welche Fehler bei Mietverträgen führen zu unbefristeten Mietverträgen?

Grundsätzlich empfehlen wir die Vermietung und die Mietvertragsabwicklung in professionelle Hände zu geben, damit Fehler vermieden werden. Brehm Immobilien kann die Vermietung für Sie professionell abwickeln. Nähere Informationen finden Sie unter:

https://www.brehm-immobilien.at/immobilienvermietung/wohnung-zu-vermieten-wien/

Sieht der Mietvertrag oder die Mietvertragsverlängerung bei der Wohnraummiete im Anwendungsbereich des MRG eine Befristung von weniger als drei Jahren vor, dann gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag.

Eine Befristung eines Mietverhältnisses ist nur dann wirksam, wenn Sie schriftlich vereinbart wurde. Mündliche Mietverhältnisse gelten also grundsätzlich auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und unterliegen den Kündigungsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes.

Die Befristung eines Wohnungsmietvertrages muss schriftlich sowie mit unbedingtem, datumsmäßig feststehendem Endtermin vereinbart werden. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so ist die Befristung nicht durchsetzbar. So wurde vom obersten Gerichtshof folgende Klausel:“ Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“ Für einen unbedingten Endtermin unzulässige Formulierung gewertet. Somit war die Befristung unwirksam.

Wie lange kann man eine Wohnung befristet vermieten?

Man kann eine Wohnung, solange man die Mindestvertragsdauer von 3 Jahren einhält, so lange befristet vermieten, wie man will.

Wohnung befristet vermieten: Gibt es Obergrenzen bei befristeten Mietverträgen?

Es gibt keine Obergrenzen bei befristeten Mietverträgen.So können Sie beispielsweise eine Wohnung auf drei, dreieinhalb, fünf oder 10 Jahre befristet vermieten. Wichtig ist nur, dass die Mindestmietvertragsdauer von 3 Jahren eingehalten wird.

Automatische Mietvertragsverlängerung -Wie verlängert sich der Mietvertrag automatisch

Läuft ein befristeter Mietvertrag aus und wird der Mietvertrag nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt dieser gemäß §39 MRG als einmalig als auf drei Jahre verlängert.

nützliche Links:

29 MRG Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages

https://www.jusline.at/gesetz/mrg/paragraf/29

Allgemeiner Hinweis:

Dieser Beitrag behandelt ausgewählte Themenfelder aus der Welt des Immobilienrechts und soll dabei einen groben Überblick geben. Bitte beachten Sie, dass die hier zusammengestellten Informationen und Tipps keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben und eine Einzelfall bezogene Rechtsberatung bei einem Anwalt nicht ersetzen können.

29. Dezember 2021

Recht, Verkauf

Hauptwohnsitzbefreiung – Immobilienertragsteuer – ImmoEst

Seit dem 01.04.2012 gilt die Immobilienertragsteuer. Ihr unterliegen sämtliche Veräußerungsgewinne (Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös) aus dem Verkauf von Immobilien. Allerdings besteht unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, von dieser Steuer befreit zu werden. Die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen der Immobilienertragsteuer. Seit 2016 beträgt die ImmoEst 30% vom Veräußerungsgewinn.

Wann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung bei Immobilien zum Tragen?

Steuerfrei ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich bei dem zur Veräußerung stehendem Objekt um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt.

Was gilt als Hauptwohnsitz?

Als Hauptwohnsitz gilt nicht ausschließlich die polizeiliche Meldung, wie oft angenommen wird. Diese wird meist nur als Indiz herangezogen. Vielmehr ist zu beachten, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen der betroffenen Person liegt bzw. zu welchem Ort diese die engsten wirtschaftlichen und persönlichen Beziehungen pflegt.

Gleich gehen wir auf die 2 steuerfreien Veräußerungsmöglichkeiten ein. Davor noch eine Werbung in eigener Sache.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen oder Ihre Wohnung vermieten wollen und einen vertrauenswürdigen, seriösen und kompetenten Immobilienmakler in Wien suchen, freut sich Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm über Ihre Anfrage.

Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer oder bonitätsstarken Mieter.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und vereinbaren mit Ihnen bei Bedarf gerne ein Beratungsgespräch in Ihrer Immobilie!

Für die Hauptwohnsitzbefreiung gibt es zwei wesentliche Regelungen.

2-Jahres-Regelung:

Folgende spezifische Kriterien/Fristen werden vorausgesetzt:

Ab Anschaffung (Erlangen der Verfügungsgewalt) oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung (Vertragsabschluss) muss die Liegenschaft ununterbrochen als tatsächlicher Hauptwohnsitz gedient haben
Zwischen Anschaffung und Veräußerung müssen außerdem mindestens zwei Jahre liegen
Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr sowohl für die Begründung des Hauptwohnsitzes als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.
Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die (auch nur kurzfristige) Vermietung oder gewerbliche Nutzung von mehr als 1/3 der Gesamtnutzfläche führt zum Verlust des Anspruchs auf Befreiung.
Wird die Liegenschaft unentgeltlich erworben (Schenkung oder Erbschaft) besteht in KEINEM Fall Anspruch auf Befreiung durch die 2-Jahres-Regelung.

5-aus-10-Regelung:

Bei dem fünfjährigen Befreiungstatbestand ist die Regelung im Vergleich zum zweijährigen Befreiungstatbestand einfacher.

Hier ist spezifisch lediglich vorausgesetzt, dass innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz vorgelegen hat.
Ein unentgeltlicher Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) mindert den Anspruch auf Befreiung durch die 5 aus 10-Regelung nicht. Weiterst zählen Hauptwohnsitzzeiten vor dem unentgeltlichen Eigentumserwerb mit.
Es gilt eine Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes von bis zu einem Jahr nach Veräußerung.

Allgemeine Grundvoraussetzungen in beiden Fällen:

das Bestehen eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung,
das Vorliegen eines Hauptwohnsitzes innerhalb der jeweiligen Fristen,
die Erfüllung der Kriterien durch den Veräußerer/Eigentümer selbst und

die unbedingte Aufgabe der Liegenschaft als Hauptwohnsitz

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobilie zeitnah, sicher, sorgenfrei und zu einem guten Preis zu verkaufen!

Immobilienertragsteuer Berechnung: Hier finden Sie hier Beispiele für die ImmoEst Berechnung

Beispiel einer Hauptwohnsitzbefreiung:

Herr A kauft sich im Juni des Jahres X1 ein Haus im Ort B. Er zieht wenige Monate später dort mit seiner ganzen Familie ein, arbeitet in B und erledigt alle Geschäfte des täglichen Lebens dort.

Anfang X2 meldet er seinen Hauptwohnsitz in B. Schon im August X2 muss Herr A aufgrund einer geschäftlichen Tätigkeit für 5 Monate in den 300km weit entfernten Ort C ziehen. Dort meldet er auch gleich seinen Hauptwohnsitz an, und meldet sich in B mit Nebenwohnsitz an. Seine Familie bleibt in B und Herr A kommt auch oft am Wochenende nach B.

Nach 5 Monaten zieht Herr A im Juni X2 wieder nach B zurück und meldet seinen Hauptwohnsitz wieder hierher um.

Im Jänner X4 beschließen er und seine Frau umzuziehen und sehen sich nach einem passenden neuen Heim um. Nach ein paar Monaten finden sie in D ein schönes Haus und ziehen um. Sie melden ihren Hauptwohnsitz um und beauftragen einen Makler ihr altes Haus in B zu verkaufen. Trotz großer Bemühungen werden sie das Haus nicht los und erst Mitte X6 können sie es zum gewünschten Preis verkaufen.

Nun stellt sich aber die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung nach §30 Abs 2 EstG zu greifen kommt oder nicht. Dazu ist nun zu prüfen, ob entweder die 5-aus-10-Regel oder die 2-Jahres-Regel angewendet werden kann. Es lässt sich schnell feststellen, dass von Ersterer nicht Gebrauch gemacht werden kann. Nun stellt sich die Frage. Ob die 2-Jahres-Regel gilt.

Erst wirkt es, als ob der Hauptwohnsitz aufgrund der vorübergehenden Arbeit in C nicht durchgehend bestanden hätte. Von der Finanzverwaltung wird auch immer gerne diese polizeiliche Wohnsitzmeldung als Maßstab herangezogen.

Allerdings lässt sich die Frage nach dem Hauptwohnsitz auch über das „Innehaben eines Heimes“ und „den Mittelpunkt der Lebensinteressen“ beantworten. Dies soll heißen, dass der Hauptwohnsitz der Ort ist, zu dem man die engsten persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. In Herrn A‘s Fall wäre dies der Ort B, wo seine Familie und Freunde leben und er sich auch oft am Wochenende aufhielt. Somit lag durchgehend ein Hauptwohnsitz in B vor und §30 Abs 2 EstG kann in Anspruch genommen werden.

Nun muss nur noch über die Toleranzfrist gesprochen werden. Während der Fall, dass der Hauptwohnsitz erst nach dem Verkauf der Immobilie umgemeldet wird, geregelt ist, ist dies umgekehrt weitaus weniger evident. Prinzipiell argumentieren der VwGH und das BFG aber, dass, sofern ein Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und Verkauf liegt, die Toleranzfrist überschritten werden darf.

Konkret bedeutet das, dass zur Prüfung der Hauptwohnsitzbefreiung nicht einfach pauschal der polizeiliche Hauptwohnsitz herangezogen werden kann, sondern stets der Einzelfall genau zu betrachten ist. Auch die Toleranzfrist ist juristisch nicht streng geregelt, sondern kann ebenfalls im Einzelfall verlängert werden.

Laden Sie sich den Text als PDF herunter.

Quelle:

Patloch-Kofler, Alexandra/ Florian Petrikovics: Der aktuelle Fall. Häufige Fallstricke in Zusammenhang mit der Hauptwohnsitzbefreiung. In: immoaktuell, 5/2019, 212/213.

https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer.html

https://www.oesterreich.gv.at/themen/dokumente_und_recht/an__abmeldung_des_wohnsitzes/Seite.1180230.html

9. November 2020

Recht, Wohnungsvermietung

Altbauwohnung in Wien vermieten

Beim Vermieten einer Altbauwohnung in Wien bzw. bei einer Wohnung generell kann die Vermietung viele unliebsame Überraschungen für Vermieter mit sich bringen.

Richtwertmietzins, Kategorie, Fehler und Kostenfallen

Aus gegebenem Anlass schildern wir einen aktuellen Fall:

Ein Kunde, der ins Ausland übersiedelt war, hat sich an uns gewandt, da er sich für unser Sorglos-Paket bei der Wohnungsvermietung in Wien interessiert hat. Der Auftraggeber hat privat eine Altbauwohnung in vermeintlich sehr gutem Zustand erworben. Der Käufer wollte kurzfristig die Altbauwohnung vermieten. Nach einigen Jahren nach seiner Rückkehr nach Österreich möchte er die Altbauwohnung selbst bewohnen. Der Kunde wollte ursprünglich die Wohnung im Zuge des Sorglos Paketes von uns ausmalen und vermieten lassen.

Der Auftraggeber wurde befragt, ob er grundsätzlich über den Richtwertmietzins, die diesbezügliche Mietzins Beschränkung und den Befristungsabschlag informiert ist. Über diese Punkte war der Kunde bereits informiert.

Nach einer Begehung der Wohnung durch Baumeister Brehm stand jedoch schnell fest, dass die Wohnung für die Vermietung mehrere Problemstellen aufwies:

Das Badezimmer hatte nur eine Entlüftung zum Gang hin. Eine Badegelegenheit ohne Entlüftung ins Freie entspricht nicht dem zeitgemäßen Standard gemäß § 15a Abs 1 Z 1 MRG. Hier gibt es ein Urteil vom obersten Gerichtshof (Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 99/15t), dass dies zu einer Kategorie Abstufung führt.
Die Elektrik war augenscheinlich in einem Zustand, dass kein gültiger Elektrobefund ausgestellt werden konnte. Unter anderem fehlte beim Verteilerkasten ein Berührungsschutz.
Die Küche verfügte über eine Dunstabzugshaube mit Abluft nach draußen. Auch das WC verfügte über einen Ventilator mit Abluft nach draußen. Die Therme verfügte aber über kein Verriegelungsmodul.

Nach kurzer Beratung entschied sich der Kunde, die Problemstellen fachmännisch beheben zu lassen.

Baumeister und Immobilienmakler Brehm saniert einige Altbauwohnungen pro Jahr für die Vermietung und ist deshalb gut informiert, auf welche Stolperstellen bei der Vermietung von Altbauwohnung besonders zu achten ist und welches Ungemach dem Vermieter droht, wenn der Mieter bei mangelhaften Wohnungen zur Schlichtungsstelle geht.

Nehmen Sie Kontakt auf, wir vermieten Ihre Altbauwohnung in Wien und beraten Sie gerne.

weiterführende Links

Ermittlung der Wohnungskategorie

Richtwertberechnung für Wohnungen in Wien

23. Juli 2020

Recht

Energieausweis Wohnung – Energieausweispflicht

Energieausweis Wohnung Energieausweispflicht

Die Vorlage des Energieausweises ist Pflicht bei Wohnungsverkauf oder Wohnungsvermietung

Der Energieausweis der Wohnung ist Pflicht bei Verkauf oder Vermietung – die Energieausweispflicht Beim Verkauf einer Wohnung hat der Verkäufer dem Käufer einen Energieausweis der Wohnung vorzulegen und auszuhändigen. Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung ist verpflichtet dem Mieter einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Die Energieausweispflicht ist im Energieausweisvorlagesetz vorgeschrieben. Haben Sie gewusst, dass Vermieter seit 2010 verpflichtet sind, dem Mieter auch einen Elektrobefund (E-Befund) vorzulegen?

Wenn Sie Ihre Immobilie in Wien professionell verkaufen oder vermieten wollen, kümmern wir uns um alle erforderlichen Punkte, damit Sie auch keine Gesetzesübertretungen begehen und sich einem unnötigen Haftungsrisiko aussetzen. Neben der klassischen Immobilienvermittlungsleistung bieten wir unseren Kunden auch an, Ihre Immobilie zeitnah und preiswert in einen präsentierfähigen Zustand zu bringen. Danach vermarkten wir Ihre Immobilie professionell und finden Ihnen schnell einen Käufer oder bonitätsstarken Mieter.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Achtung: Im Gesetz ist auch geregelt, dass Sie bereits beim Bewerben Ihrer Wohnung in Anzeigen und Annoncen (z.B. Online Immobilienanzeigen, aber auch Printanzeigen in Zeitungen) verpflichtet sind, den Heizwärmebedarf HWB und den Gesamtenergieeffizienz Faktor fGEE des Gebäudes oder des Nutzungsobjektes anzugeben.

Die Verpflichtung zur Angabe des Heizwärmebedarfs HWB und der Gesamtenergieeffizienz betrifft sowohl Verkäufer oder Vermieter als auch den beauftragten Immobilienmakler.

Energieausweis Wohnung Kosten

Der Energieausweis einer Wohnung kostet bei einem günstigen Anbieter in Wien ca. 1 €/m² Wohnfläche und werden ab ca. 72 € (Stand 2020) angeboten. Bevor sie jetzt loslaufen und einen Energieausweis für Ihre Wohnung bei einem Energieausweisersteller beauftragen, gibt Ihnen Immobilienmakler Brehm noch einen wertvollen Tipp. Sie benötigen beim Vermieten oder beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung keinen Energieausweis, der speziell auf Ihre Wohnung ausgestellt ist. Im Energieausweisvorlagengesetz steht, dass die Energieausweispflicht die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjekts betrifft. Es reicht also, dass ein Energieausweis für das gesamte Haus vorliegt und nicht speziell für Ihre Wohnung. Und den Energieausweis der gesamten Wohnhausanlage bekommen Sie ohne zusätzliche Kosten von Ihrem Hausverwalter. Der Hausverwalter hat nämlich gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG §20 (3a)) dafür Sorge zu tragen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist. Und der Verwalter hat den Wohnungseigentümern den Energieausweis auf Verlangen zur Verfügung zu stellen. Nur für den sehr seltenen Fall, dass sich die Mehrheit (mehr als 50%) der Wohnungseigentümer gegen die Erstellung eines Energieausweises ausgesprochen hat, ist der Verwalter nicht dazu verpflichtet einen Energieausweis erstellen zu lassen. Wenn Sie keinen Energieausweis erhalten, erstellen wir beim erteilten Vermittlungsauftrag zum Verkauf Ihrer Wohnung einen Energieausweis.

Holen Sie sich jetzt die Expertise von Immobilienmakler und Baumeister DI Brehm ein. Bereut hat das bisher noch keiner, wie Sie auch an unseren guten Bewertungen erkennen können.

Schreiben Sie uns eine E-Mail an office@brehm.at oder rufen Sie einfach Herrn DI Brehm an 0664 / 544 58 78

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und vereinbaren mit Ihnen bei Bedarf gerne ein Beratungsgespräch in Ihrer Wohnung oder Einfamilienhaus!

Energieausweis lesen – Was bedeutet HWB und fGEE– Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor

Vereinfacht ausgedrückt wird mit dem spezifische Heizwärmebedarf HWB die Qualität der Gebäudehülle beschrieben. Die Energiekennzahl wir in KWh/m² (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) angegeben.

In der OIB (Österreichisches Institut für Bautechnik) Richtlinie 6 ist festgelegt, dass für die Energieeffizienzskala der spezifische Referenz- Heizwärmebedarf HWB (HWB Zusatz Ref, SK) auf das Standortklima bezogen heranzuziehen ist.

Der HWB mit dem Zusatz RK gibt an das er an einem fiktiven Standort – ohne Berücksichtigung der standortbezogenen Klimabedingungen – gerechnet wird. Daher kann man mit diesem Wert die thermische Qualität von Häusern am besten vergleichen.

Der HWB Wert mit dem Zusatz SK gibt vereinfacht ausgedrückt an, dass bei der Berechnung die Standortbezogenen Klimabedingungen berücksichtig wurden.

Der HWB mit dem Zusatz Ref steht für Referenz Lüftungsleitwert (entspricht Fensterlüftung) und berücksichtigt nicht mehr die Wärmegewinne aus Wärmerückgewinnung. (z.B. bei der Komfortlüftung).

Gesamtenergieeffizienzfaktor fGEE

Der Gesamtenergieeffizienzfaktor beschreibt die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen. Das Gebäude wird verglichen mit dem Gebäude gleicher Geometrie, das jedoch wärmetechnisch und haustechnisch nach den Anforderungen der OIB RL 6, Ausgabe 2007 ausgestattet ist. Je kleiner der Wert ist, desto effizienter bzw. besser ist das Gebäude. Beim Neubau ist der fGEE Wert keiner eins, beim Altbau größer eins.

Kontaktieren Sie uns wenn Sie Ihre Wohnung professionell verkaufen oder vermieten wollen.

Weiterführnde Links:

Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012

Energieausweis im Vertragsrecht

8. Mai 2020

fotolia.de - Tatyana Gladskih

Miete, Recht, Wohnungsvermietung

Haustiere in Wohnungen

Haustiere & Wohnung – Sind Haustiere in der Wohnung erlaubt?

„Ist ein Haustiere in der Wohnung erlaubt?“ – Ist eine oft gestellt Frage bei der Wohnungssuche. Meist herrscht Unklarheit bezüglich dieses Themas. Doch seit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs im Jahr 2010 steht fest, dass ein generelles Verbot der Haltung von Haustieren in Wohnungen im Mietvertrag nicht mehr zulässig ist.

Laut dem Entscheidungstext 1Ob73/10i führt ein Verbot der generellen Haustierhaltung in Wohnungen (im Speziellen in Mietwohnungen) – ohne sachliche Rechtfertigung – zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters. Eine gröbliche Benachteiligung (iSv § 879 Abs 3 ABGB) liegt dann vor, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in auffallendem, sachlich nicht gerechtfertigtem Missverhältnis zur vergleichbaren Position des anderen steht.

Welche Haustiere in der Wohnung sind erlaubt?

Die Haltung von Kleintieren in Mietwohnungen ist ohne weitere Nachfrage erlaubt.
Unter die Kategorie Kleintiere fallen Tiere, von denen keine Beeinträchtigung ausgeht, so wie Meerschweinchen, Hamster, Kaninchen, Zierfische, Ziervögel, kleine Schildkröten und ähnliche Tiere.
Findet sich im Mietvertrag keine Haustier-Klausel, dann ist die Haltung von wohnungsüblichen Tieren sowie Katzen und Hunden ebenfalls erlaubt.

Haustier in Mietwohnung – Haustierverbotsklauseln im Mietvertrag

Grundsätzliche Mietvertragsformulierungen wie „dem Mieter ist es nicht gestattet Haustiere zu halten“ sind laut neuem Recht unwirksam, da es laut dem Bundes Gerichtshof nicht die nach § 9 I AGB-Gesetz geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtige.
Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend zu qualifizieren.

Hunde für Wohnung?

Doch beinhaltet der Mietvertrag individuelle Klauseln, die spezifische Gattungen wie Hunde oder Katzen, oder sogar einzelne Rassen wie z.B. ‚Kampfhunde‘ ausschließen, sind diese definitiv wirksam, da in diesem Fall kein generelles Verbot von Haustieren ausgesprochen wird. Dennoch ist eine Begründung des Verbotes seitens des Vermieters erforderlich.

Es ist also ratsam Haustierverbotsklauseln, sofern diese im Mietvertrag enthalten sind, gewissenhaft zu Lesen, da seitens des Vermieters ein Anspruch auf Unterlassung besteht, wenn größere Tiere wie Katzen oder Hunde in der Wohnung trotz Verbot gehalten werden.

Kündigungsgrund Tierhaltung trotz mietvertraglichen Tierhaltungsverbot?

Der OGH hat in einer Entscheidung (2 OB 134/19y) festgehalten, dass das Halten von Tieren in einer Wohnung noch keinen Kündigungsgrund darstellt. Der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung eines Tierhaltungsverbots kommt ohne zusätzliches besonderes wichtiges Interesse eines Vermieters an einem Verbot im Einzelfall den anderen im §30 Abs. 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung nicht nahe, weshalb die Verletzung eines Tierhaltungsverbots auch nicht wirksam im Sinne des §30 Abs 2 Z13 MRG als Kündigungsgrund vereinbart werden kann

Wenn Sie Ihre Wohnung professionell vermieten wollen und diesbezüglich Beratung vom Immobilien Spezialisten benötigen, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne beratend zur Seite!

Kontaktieren Sie uns und vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch!

Höhere Kosten für Haustierhalter?

Es ist gesetzlich nicht erlaubt eine höhere Miete aufgrund Haustierhaltung zu verlangen.
Oft kommt es jedoch beim Auszug zu Streitigkeiten, wenn es um die Kautionsauszahlung geht.
In speziellen Fällen ist es dem Vermieter nämlich durchaus erlaubt Teile der Kaution einzubehalten, wenn ein nachteiliger Gebrauch der Wohnung aufgrund eines Haustieres nachgewiesen werden kann, der über die normale Abnützung hinausgeht z.B. Kratzspuren an Türstocken oder Urinflecken auf dem Parkett.

Haustier in Wohnung – Lärmbelästigung durch Haustiere

Gewöhnlich gilt in Mietwohnungen laut Hausordnung eine Nachtruhe zwischen 22:00 und 07:00 Uhr, diese gilt ebenso für Hautstiere. Wenn Nachbarn durch eine ständige und massive Lärmbelästigung durch Haustiere beeinträchtigt sind, egal ob tagsüber oder nachts, dann ist dies für den Vermieter Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Laut eines Urteils des Obersten Gerichtshofs (7 Ob 327/98h) sind „Lärmentwicklungen mittelbare Immissionen, die insoweit verboten werden können, als sie das ortsübliche Ausmaß überschreiten und die ortsübliche Benützung wesentlich beeinträchtigen, dabei ist insbesondere auf die Lage des beeinträchtigen Grundstückes zu achten.“ Bei der Beurteilung der Störungsintensität auf die Empfindlichkeit eines Durchschnittsmenschen abzustellen.

Empfohlene Vorgangsweise bei beabsichtigter Haltung von Haustieren in Wohnungen

ist also zu empfehlen vor dem Einzug oder der Anschaffung eines Haustieres das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um allfällige Unklarheiten zu besprechen und Konflikten vorzubeugen.

Wir empfehlen unseren Kunden, bei Interesse an der Anmietung einer Wohnung, die mögliche Haustierhaltung im Vorfeld abzuklären. Wenn das nicht möglich ist, weil zum Beispiel der Makler oder der Vermieter erst verspätet reagieren und die Wohnung zu diesem Zeitpunkt eventuell schon vergeben ist, empfehlen wir, am Mietanbot schriftlich zu vermerken, welches Haustier in der Wohnung gehalten werden wird. Nach der Mietanbotannahme ist dann darauf zu achten, dass im Mietvertrag nichts Gegenteiliges steht.

weiterführnde Links:

Tierhaltung kann nicht generell verboten werden –

RIS Rechtssätze

8. April 2019